¿Cuándo aplica la exención de plusvalía municipal? Casos reales y jurisprudencia

Índice

1. ¿Qué es la plusvalía municipal?
2. Base legal y cambios recientes
3. Casos en los que se aplica la exención
4. Ejemplos numéricos reales
5. Jurisprudencia clave
6. Errores comunes que te pueden costar dinero
7. Estrategias para optimizar la tributación
8. Conclusiones y pasos siguientes

1. ¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal, o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo que grava el aumento de valor de un terreno urbano desde que se adquiere hasta que se transmite. Lo cobra el Ayuntamiento y no depende del beneficio real de la operación, sino de una fórmula basada en el valor catastral y los años de tenencia.

2. Base legal y cambios recientes

La regulación principal está en los artículos 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RD Legislativo 2/2004).

En noviembre de 2021, tras varias sentencias del Tribunal Constitucional (STC 59/2017, 126/2019 y 182/2021), se modificó el cálculo:

• Se permite usar método objetivo (coeficientes) o método real (beneficio real acreditado).
• Si no hay incremento real, no hay obligación de pagar.

3. Casos en los que se aplica la exención

La exención total o parcial se da en los siguientes supuestos:

1. Herencias y donaciones a favor de familiares directos (art. 105 LHL).
2. Transmisiones sin incremento real de valor (precio de venta igual o inferior al de compra).
3. Operaciones exentas por ley:
   • Transmisiones entre cónyuges por nulidad, separación o divorcio.
   • Daciones en pago para cancelar hipoteca de vivienda habitual.
   • Reversiones de terrenos expropiados.

4. Ejemplos numéricos reales

Ejemplo 1 – Venta sin incremento real

• Compra en 2015: 200.000 € (valor terreno: 80.000 €)
• Venta en 2024: 190.000 € (valor terreno: 82.000 €)
• Resultado: pérdida real → exención total.

Ejemplo 2 – Dación en pago de vivienda habitual

• Hipoteca pendiente: 150.000 €
• Entrega de vivienda al banco → exento por protección de deudores hipotecarios vulnerables.

5. Jurisprudencia clave

• STC 59/2017: inconstitucionalidad de cobrar plusvalía cuando no hay ganancia.
• STC 126/2019: prohibición de gravar plusvalías superiores a la ganancia real.
• STC 182/2021: anulación de la fórmula de cálculo anterior.
• STS 427/2022: validación de las nuevas reglas siempre que no exista incremento real.

6. Errores comunes que te pueden costar dinero

• Pagar sin comprobar si existe incremento real.
• No aportar pruebas documentales (escrituras, facturas, tasaciones).
• Confiar solo en el cálculo automático del Ayuntamiento.

7. Estrategias para optimizar la tributación

• Solicitar tasación independiente si el valor catastral no refleja la realidad.
• Usar el método de cálculo más favorable (real u objetivo).
• Revisar bonificaciones municipales (hasta el 95% en herencias).

8. Conclusiones y pasos siguientes

La plusvalía municipal no siempre es obligatoria. Conocer la ley y la jurisprudencia puede ahorrarte miles de euros. En InmoFiscal analizamos tu caso y preparamos la reclamación si es necesario.

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Preguntas frecuentes (FAQs)

1. ¿Qué documentos necesito para solicitar la exención?

Escrituras de compra y venta, justificantes de pago y, si es necesario, tasación independiente.

2. ¿Puedo reclamar una plusvalía ya pagada?

Sí, si no había ganancia real y no han pasado más de 4 años.

3. ¿Qué pasa si el Ayuntamiento rechaza mi solicitud?

Puedes recurrir en vía administrativa y, si es necesario, judicial.

4. ¿La exención es automática?

No, debes solicitarla y justificarla.

5. ¿Afecta a inmuebles rústicos?

No, solo a terrenos urbanos.