Cómo tributa la venta de un inmueble adquirido por herencia

Índice

1. Panorama general de impuestos en la venta de inmuebles heredados
2. Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
3. Plusvalía municipal por herencia
4. IRPF en la venta posterior
5. Cálculo de ganancia patrimonial
6. Ejemplos numéricos
7. Errores comunes
8. Estrategias de optimización
9. Conclusiones y pasos siguientes

1. Panorama general de impuestos en la venta de inmuebles heredados

Vender un inmueble heredado implica dos momentos fiscales distintos:

• En el momento de heredar: pago del Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal por herencia.
• En el momento de vender: pago de IRPF por la ganancia patrimonial obtenida y, en algunos casos, una nueva plusvalía municipal.

2. Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)

Se liquida en la comunidad autónoma donde residía el fallecido.

• Base imponible: valor real del inmueble heredado (habitualmente, valor de referencia catastral o tasación).
• Bonificaciones: en la mayoría de comunidades, descendientes y cónyuges tienen reducciones importantes (incluso 99% en algunas CCAA como Madrid o Andalucía).

Este impuesto se paga aunque no vendas el inmueble, simplemente por recibirlo.

3. Plusvalía municipal por herencia

• Se devenga por el incremento del valor del terreno desde que el fallecido adquirió el inmueble hasta su fallecimiento.
• Se paga al Ayuntamiento.
• Bonificaciones: muchas CCAA y municipios aplican reducciones del 95% para herederos directos.

4. IRPF en la venta posterior

Cuando vendas el inmueble, tributarás en el IRPF por la ganancia patrimonial:

• Ganancia = Precio de venta – Valor de adquisición (valor declarado en ISD + gastos y mejoras).
• Tipos impositivos:
  • 19% hasta 6.000 €
  • 21% de 6.000 € a 50.000 €
  • 23% de 50.000 € a 200.000 €
  • 28% a partir de 200.000 € (tipo 2025).

5. Cálculo de ganancia patrimonial

Ejemplo base:

• Valor en herencia (ISD): 150.000 €
• Gastos heredados: 3.000 €
• Venta: 200.000 €
• Ganancia: 200.000 – 153.000 = 47.000 €
• IRPF:
  • 6.000 € al 19% = 1.140 €
  • 41.000 € al 21% = 8.610 €
  • Total IRPF = 9.750 €

6. Ejemplos numéricos

Ejemplo 1 – Venta con revalorización alta

• Herencia: 100.000 € → Venta: 250.000 € → Ganancia: 150.000 €
• IRPF aprox.: 32.580 €

Ejemplo 2 – Venta inmediata sin ganancia

• Herencia: 200.000 € → Venta: 200.000 € → Ganancia: 0 € → No tributa en IRPF, pero sí se pagó ISD y plusvalía en el momento de heredar.

7. Errores comunes

• No sumar gastos de notaría, registro o reformas al valor de adquisición (reduce ganancia).
• Olvidar que la plusvalía municipal se paga tanto en la herencia como en la venta posterior.
• Vender sin comprobar si es más ventajoso esperar (por tipos impositivos o planificación familiar).

8. Estrategias de optimización

• Incluir todas las mejoras y gastos en el valor de adquisición para reducir la base imponible de IRPF.
• Evaluar la venta en varios ejercicios fiscales para repartir ganancias.
• Analizar exenciones por reinversión en vivienda habitual si se cumplen requisitos.

9. Conclusiones y pasos siguientes

La venta de un inmueble heredado implica impuestos en varias fases, y una buena planificación puede ahorrar decenas de miles de euros. No basta con heredar y vender: hay que optimizar cada paso.

FAQs

1. ¿Puedo vender un inmueble heredado antes de inscribirlo a mi nombre?

No, primero debe inscribirse en el Registro.

2. ¿Qué pasa si vendo por menos de lo que declaré en la herencia?

No tributas en IRPF, pero no recuperas ISD ya pagado.

3. ¿Puedo acogerme a exención por reinversión?

Sí, si vendes tu vivienda habitual heredada y reinviertes en otra habitual.

4. ¿Puedo deducir gastos de herencia en el IRPF?

Solo los vinculados a la adquisición (notaría, registro, gestoría).

5. ¿La plusvalía municipal se paga dos veces?

Sí, una en la herencia y otra en la venta, salvo exenciones.