Cómo tributa la venta de un inmueble adquirido por herencia

Índice

1. Panorama general de impuestos en la venta de inmuebles heredados
2. Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
3. Plusvalía municipal por herencia
4. IRPF en la venta posterior
5. Cálculo de ganancia patrimonial
6. Ejemplos numéricos
7. Errores comunes
8. Estrategias de optimización
9. Conclusiones y pasos siguientes

1. Panorama general de impuestos en la venta de inmuebles heredados

Vender un inmueble heredado implica dos momentos fiscales completamente distintos, cada uno con sus propios impuestos y obligaciones:

Primer momento: Al heredar (aceptación de la herencia)

• Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): Tributo autonómico que se paga por recibir el inmueble en herencia.
• Plusvalía municipal por herencia: Impuesto municipal que grava el incremento del valor del terreno desde que el fallecido adquirió el inmueble hasta su fallecimiento.

Segundo momento: Al vender el inmueble heredado

• IRPF por ganancia patrimonial: Se tributa por la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en la herencia.
• Plusvalía municipal por la venta: Se paga de nuevo si ha transcurrido tiempo desde la herencia y el terreno se ha revalorizado.

Importante: Muchos herederos se sorprenden al descubrir que tienen que pagar impuestos dos veces: primero al heredar y después al vender. Una correcta planificación puede minimizar esta doble tributación.

2. Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)

¿Dónde se liquida?

Se paga en la comunidad autónoma donde residía el fallecido en el momento de su muerte (no donde está el inmueble ni donde vive el heredero).

Base imponible

La base imponible es el valor real del inmueble en el momento del fallecimiento. Generalmente se utiliza:

• El valor de referencia de Catastro (desde diciembre 2021)
• Una tasación oficial si el valor de referencia no existe o es desproporcionado
• El valor catastral (en algunos casos, aunque Hacienda suele rechazarlo por ser inferior al real)

Tipos impositivos y bonificaciones

Los tipos varían enormemente entre comunidades autónomas. Ejemplos para descendientes directos (hijos):

Comunidad Autónoma	Bonificación descendientes
Madrid	99% (prácticamente exento)
Andalucía	99% hasta 1 millón €
Cataluña	99% hasta 100.000 € (vivienda habitual)
Galicia	99% hasta 400.000 €
Comunidad Valenciana	75% (vivienda habitual)
Aragón	100% cónyuge e hijos (condiciones)
Asturias	Variable según patrimonio preexistente

Plazo de presentación

Generalmente 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 meses si se solicita en los primeros 5 meses (con recargo del 5%).

Importante: Este impuesto se paga aunque no vendas el inmueble, simplemente por recibirlo en herencia.

3. Plusvalía municipal por herencia

¿Qué grava?

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) grava el aumento del valor del terreno desde que el fallecido adquirió el inmueble hasta su fallecimiento.

¿Quién lo paga?

El heredero debe liquidarlo ante el Ayuntamiento donde está ubicado el inmueble.

Plazo de presentación

Generalmente 6 meses desde el fallecimiento, coincidiendo con el ISD.

Bonificaciones importantes

Muchas comunidades autónomas y ayuntamientos aplican reducciones del 95% o 100% para:

• Herederos directos (cónyuge, hijos, padres)
• Vivienda habitual del fallecido
• Cumplimiento de requisitos de mantenimiento (no vender en X años)

Casos de no sujeción

Desde las sentencias del Tribunal Constitucional, no se paga plusvalía municipal si no hay incremento real del valor del terreno. Si puedes demostrar que el valor no aumentó, puedes solicitar la exención.

4. IRPF en la venta posterior

Cuando vendas el inmueble heredado, deberás incluir en tu declaración de IRPF la ganancia patrimonial obtenida.

¿Qué es la ganancia patrimonial?

Es la diferencia entre:

• Valor de transmisión: Precio de venta menos gastos de la venta (agencia, notaría, registro)
• Valor de adquisición: Valor declarado en el ISD más gastos de herencia y mejoras realizadas

Tipos impositivos del ahorro (2025)

Ganancia patrimonial	Tipo IRPF
Hasta 6.000 €	19%
6.000 - 50.000 €	21%
50.000 - 200.000 €	23%
200.000 - 300.000 €	27%
Más de 300.000 €	28%

Exenciones aplicables

• Exención por reinversión en vivienda habitual: Si el inmueble heredado era tu vivienda habitual y reinviertes en otra.
• Exención para mayores de 65 años: Si vendes tu vivienda habitual heredada y tienes más de 65 años.

5. Cálculo de ganancia patrimonial (paso a paso)

Paso 1: Determinar el valor de adquisición

El valor de adquisición es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones más:

• Gastos de notaría por la aceptación de herencia
• Gastos de registro de la propiedad
• Gastos de gestoría
• Impuesto de Sucesiones pagado (solo en algunos casos específicos)
• Mejoras realizadas en el inmueble después de heredarlo (con factura)

Paso 2: Calcular el valor de transmisión

Es el precio de venta menos:

• Comisión de agencia inmobiliaria
• Gastos de notaría por la venta
• Gastos de registro (si los asume el vendedor)
• Certificado de eficiencia energética
• Otros gastos directamente relacionados con la venta

Paso 3: Calcular la ganancia

Ganancia patrimonial = Valor de transmisión - Valor de adquisición

Ejemplo práctico detallado

Datos:

• Valor declarado en ISD: 150.000 €
• Gastos de herencia (notaría, registro, gestoría): 3.000 €
• Mejoras realizadas (reforma baño con factura): 8.000 €
• Precio de venta: 200.000 €
• Gastos de venta (agencia, notaría): 7.000 €

Cálculo:

• Valor de adquisición: 150.000 + 3.000 + 8.000 = 161.000 €
• Valor de transmisión: 200.000 - 7.000 = 193.000 €
• Ganancia patrimonial: 193.000 - 161.000 = 32.000 €

IRPF a pagar:

• Primeros 6.000 € al 19%: 1.140 €
• Siguientes 26.000 € al 21%: 5.460 €
• Total IRPF: 6.600 €

6. Ejemplos numéricos completos

Ejemplo 1 – Venta con alta revalorización

• Valor en herencia (ISD): 100.000 €
• Gastos de herencia: 2.000 €
• Precio de venta: 250.000 €
• Gastos de venta: 5.000 €
• Valor de adquisición: 102.000 €
• Valor de transmisión: 245.000 €
• Ganancia patrimonial: 143.000 €

IRPF:

• 6.000 € × 19% = 1.140 €
• 44.000 € × 21% = 9.240 €
• 93.000 € × 23% = 21.390 €
• Total: 31.770 €

Ejemplo 2 – Venta inmediata sin ganancia

• Valor en herencia: 200.000 €
• Gastos de herencia: 3.500 €
• Precio de venta: 200.000 €
• Gastos de venta: 6.000 €
• Valor de adquisición: 203.500 €
• Valor de transmisión: 194.000 €
• Ganancia patrimonial: -9.500 € (pérdida)

Resultado: No tributa en IRPF (pérdida patrimonial). Sin embargo, sí se pagó ISD y plusvalía municipal al heredar.

Ejemplo 3 – Venta con exención por reinversión

• Ganancia patrimonial calculada: 80.000 €
• Reinversión en nueva vivienda habitual: Total del precio de venta
• Resultado: Exención total. No se paga IRPF.

7. Errores comunes que pueden costarte miles de euros

Error 1: No incluir todos los gastos en el valor de adquisición

Muchos herederos olvidan sumar los gastos de notaría, registro, gestoría y mejoras al valor declarado en ISD. Esto aumenta artificialmente la ganancia y, por tanto, el IRPF a pagar.

Error 2: Olvidar que la plusvalía municipal se paga dos veces

La plusvalía municipal se devenga:

• Una vez al heredar (del fallecido al heredero)
• Otra vez al vender (del heredero al comprador)

Aunque muchos ayuntamientos bonifican la primera, debes estar preparado para la segunda.

Error 3: Vender sin planificar fiscalmente

Vender de inmediato puede no ser la mejor opción. A veces conviene:

• Esperar a un ejercicio fiscal con menos ingresos
• Repartir la venta entre varios herederos
• Analizar si se cumplen requisitos de exención

Error 4: No comprobar bonificaciones autonómicas

Algunas comunidades tienen bonificaciones del 95-99% en ISD para descendientes directos. No solicitarlas puede suponer pagar decenas de miles de euros innecesarios.

Error 5: Valorar incorrectamente en el ISD

Si declaras un valor muy bajo en el ISD para pagar menos impuesto, luego tendrás una ganancia patrimonial más alta al vender, pagando más IRPF. Hay que buscar el equilibrio óptimo.

8. Estrategias de optimización fiscal

Estrategia 1: Incluir todas las mejoras y gastos posibles

Cualquier mejora realizada en el inmueble después de heredarlo (con factura) incrementa el valor de adquisición y reduce la ganancia patrimonial.

Estrategia 2: Planificar el ejercicio fiscal de la venta

Si tienes flexibilidad, vende en un año en que:

• Tus ingresos sean menores (jubilación, cambio de trabajo)
• Puedas compensar con pérdidas patrimoniales de otros activos

Estrategia 3: Aprovechar la exención por reinversión

Si el inmueble heredado es o se convierte en tu vivienda habitual, y reinviertes el importe total de la venta en otra vivienda habitual en 2 años, puedes beneficiarte de exención total del IRPF.

Estrategia 4: Venta fraccionada entre varios herederos

Si sois varios herederos, cada uno tributa por su parte proporcional de la ganancia. Esto puede resultar en una tributación total menor que si uno solo vende todo.

Estrategia 5: Valoración estratégica en el ISD

Busca el equilibrio entre:

• Pagar poco ISD (con valor bajo)
• No tener una ganancia patrimonial excesiva al vender (con valor alto)

Un asesor fiscal puede calcular el punto óptimo según bonificaciones autonómicas y previsión de venta.

9. Conclusiones y pasos siguientes

La venta de un inmueble heredado implica múltiples impuestos en diferentes fases, y una correcta planificación puede ahorrar decenas de miles de euros:

Resumen de impuestos

Momento	Impuesto	Observaciones
Al heredar	ISD	Bonificaciones del 95-99% en muchas CCAA
Al heredar	Plusvalía municipal	Bonificaciones hasta 95% herederos directos
Al vender	IRPF (ganancia)	19%-28% según tramos
Al vender	Plusvalía municipal	Solo si ha transcurrido tiempo

Claves para optimizar

1. Solicita todas las bonificaciones disponibles en ISD y plusvalía municipal
2. Documenta y suma todos los gastos al valor de adquisición
3. Planifica el momento de la venta según tu situación fiscal
4. Valora si puedes acogerte a exenciones por reinversión o edad
5. Consulta con un asesor antes de tomar decisiones irreversibles

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Preguntas frecuentes (FAQs)

1. ¿Puedo vender un inmueble heredado antes de inscribirlo a mi nombre?

No, primero debe aceptarse la herencia e inscribirse en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. Solo entonces se puede vender.

2. ¿Qué pasa si vendo por menos de lo que declaré en la herencia?

No tributas en IRPF (pérdida patrimonial), pero no recuperas el ISD ya pagado. La pérdida puede compensarse con otras ganancias patrimoniales en los 4 años siguientes.

3. ¿Puedo acogerme a la exención por reinversión en vivienda habitual?

Sí, si el inmueble heredado era o se convierte en tu vivienda habitual y reinviertes el importe total de la venta en otra vivienda habitual dentro de los 2 años siguientes.

4. ¿Puedo deducir los gastos de herencia en el IRPF?

No directamente, pero sí se suman al valor de adquisición del inmueble, lo que reduce la ganancia patrimonial al vender. Solo son deducibles los gastos vinculados a la adquisición (notaría, registro, gestoría).

5. ¿La plusvalía municipal se paga dos veces?

Sí, técnicamente se devenga dos veces:

• Una al heredar (incremento desde que el fallecido compró hasta su muerte)
• Otra al vender (incremento desde la herencia hasta la venta)

Sin embargo, muchos ayuntamientos bonifican la primera con reducciones del 95% para herederos directos.