Comparativa: SL Operativa vs SL Patrimonial vs Holding — el mapa fiscal del inversor inmobiliario inteligente
Descubre qué estructura empresarial necesitas según tu estrategia: operativa para beneficios, patrimonial para estabilidad o holding para consolidación. Guía completa con tablas comparativas y casos reales.
Introducción: el momento en que la fiscalidad se vuelve estrategia
Si haces más de una operación al año, ya no eres un "particular con suerte".
Eres un operador inmobiliario, aunque no lo sepas.
Y si ya tienes varias propiedades, una empresa activa o incluso socios, entonces tu escenario fiscal ha cambiado completamente.
En ese punto, las siglas "SL" dejan de ser letras y se convierten en decisiones de miles de euros.
Porque no es lo mismo:
- Vender para ganar → SL Operativa
- Conservar para rentar → SL Patrimonial
- Dirigir y consolidar → Holding Inmobiliaria
Y elegir mal puede hacerte perder dinero cada trimestre.
Visión general: tres niveles, tres mentalidades
📘 Cada una es una herramienta diferente.
La clave no es elegir "la mejor", sino la que mejor encaje con tu estrategia fiscal actual.
1. SL Operativa — la fábrica de beneficios
Qué hace
Compra, reforma y vende inmuebles o presta servicios inmobiliarios.
Cuándo conviene
Cuando haces más de dos operaciones al año, contratas proveedores o gestionas obras.
Ventajas
- Tipo fijo del 25% en Impuesto de Sociedades.
- Deducción de gastos amplísima.
- Imagen profesional y capacidad de facturar.
Riesgos
- Mayor carga contable y administrativa.
- Exposición a riesgos de obra o impago.
📍 Ideal si buscas rentabilidad y crecimiento.
👉 Ver guía completa sobre SL Operativa
2. SL Patrimonial — el refugio fiscal del inversor estable
Qué hace
Administra inmuebles propios, percibe rentas, conserva patrimonio.
Cuándo conviene
Cuando tu prioridad no es "ganar más", sino mantener lo que ya tienes con eficiencia fiscal.
Ventajas
- Tipo fijo 25% IS, frente al IRPF hasta el 47%.
- Transmisión hereditaria simplificada.
- Separación total entre bienes personales y empresariales.
Riesgos
- No deduce IVA salvo en casos concretos.
- No puede facturar servicios a terceros.
📍 Ideal si buscas estabilidad, control y legado.
👉 Ver guía completa sobre SL Patrimonial
3. Holding Inmobiliaria — el cerebro que coordina todo
Qué hace
Controla varias sociedades: operativas, patrimoniales o de servicios.
Cuándo conviene
Cuando tienes dos o más SL activas o un grupo familiar con distintas actividades.
Ventajas
- Exención del 95–100% en dividendos.
- Exención en venta de participaciones (art. 21 LIS).
- Movilidad interna de fondos sin doble tributación.
Riesgos
- Mayor complejidad contable y jurídica.
- Requiere estructura real, no puede ser "sociedad pantalla".
📍 Ideal si piensas en expansión, herencia o consolidación fiscal.
👉 Ver guía completa sobre Holding Inmobiliaria
Comparativa fiscal detallada
Ejemplo práctico: tres fases de evolución real
Etapa 1 – Andrés, inversor particular
Hace flips y tributa en IRPF al 39%.
Etapa 2 – Crea SL Operativa
Deduciendo gastos y aplicando IS al 25%, ahorra 12.000 €/año.
Etapa 3 – Añade SL Patrimonial
Los alquileres de sus propiedades tributan en la patrimonial; el riesgo se separa.
Etapa 4 – Consolida con una Holding
Los dividendos entre sociedades se transfieren sin impuesto adicional.
Crea una estructura de grupo familiar lista para sucesión y expansión.
📈 Resultado: ahorro fiscal acumulado de +38.000 € anuales,
con planificación legal, estabilidad y estructura de largo plazo.
Errores comunes que cuestan caro
1. Crear una SL sin definir su propósito
No todas sirven para lo mismo: si alquilas con una operativa, pierdes eficiencia.
2. Mezclar gastos personales y empresariales
Hacienda lo considera "confusión patrimonial".
3. No prever el flujo de dividendos
Sin holding, tributas dos veces por los beneficios.
4. Pensar que una SL siempre ahorra impuestos
Si no hay volumen o rentabilidad, puede salir más cara.
5. No documentar operaciones intragrupo
Cada transferencia entre sociedades debe justificarse.
Cómo elegir tu estructura ideal
1. Analiza tu volumen y frecuencia
- Una operación puntual → persona física.
- Recurrente → SL operativa.
2. Evalúa si tu prioridad es crecimiento o protección
- Crecimiento → SL operativa.
- Protección y legado → SL patrimonial.
- Ambos → estructura con holding.
3. Proyecta tus próximos 3–5 años
Si planeas aumentar operaciones o heredar activos, diseña ya la estructura completa.
4. Solicita un Informe Fiscal Personalizado
En él evaluamos:
- Tu situación actual.
- Estructuras posibles.
- Ahorro estimado.
- Riesgos legales.
Caso de éxito InmoFiscal
Cliente: inversor con 3 SL distintas y patrimonio familiar.
Problema: tributaba dividendos dos veces y no podía reinvertir eficientemente.
Solución: creamos una Holding con estructura de grupo familiar.
Resultado:
- Reducción del 40% en carga fiscal consolidada.
- Posibilidad de transferir dividendos sin coste.
- Protección patrimonial total ante reclamaciones.
Conclusión
La pregunta no es si necesitas una sociedad,
sino cuál y cuándo.
La fiscalidad inmobiliaria no se improvisa:
se diseña, se documenta y se ejecuta con precisión.
En InmoFiscal no te vendemos una SL.
Te ayudamos a construir una arquitectura fiscal con lógica,
donde cada sociedad tiene una función, una norma y una rentabilidad.
Preguntas frecuentes
1. ¿Puedo tener una SL Operativa y Patrimonial a la vez?
Sí, y es lo ideal. La operativa genera beneficios, la patrimonial conserva los activos.
2. ¿La Holding paga impuestos?
Solo si reparte dividendos al socio final. Los traspasos entre sociedades del grupo pueden estar exentos al 95–100%.
3. ¿Cuándo conviene pasar a Holding?
Cuando ya tienes dos o más SL y beneficios recurrentes.
4. ¿Qué pasa si tengo una SL patrimonial pero empiezo a vender?
Puede dejar de considerarse patrimonial. Conviene revisarla con un Informe Fiscal.
5. ¿Qué pasa si mi socio vive fuera de España?
Debe analizarse la tributación internacional y aplicar el CDI correspondiente.
6. ¿Puedo transformar una SL operativa en patrimonial?
Sí, pero requiere un procedimiento contable y fiscal específico (art. 83 LIS).
No tomes decisiones fiscales a ciegas.
El 80% de los inversores paga más de lo que debería por no estructurar bien su negocio.
Da el paso y estructura tu futuro con visión estratégica.
Solicitar Informe Fiscal Personalizado