SL Patrimonial: la estructura ideal para conservar y alquilar propiedades
Descubre cómo una SL Patrimonial puede reducir tu IRPF del 47% al 25%, optimizar la planificación sucesoria y proteger tu patrimonio inmobiliario. Con casos reales y ejemplos.
Introducción: cuando el patrimonio necesita un traje a medida
Llega un momento en la vida de todo inversor inmobiliario en el que las operaciones dejan de ser "movimientos" y empiezan a ser patrimonio.
Pisos alquilados, garajes, locales, herencias, dividendos… todo empieza a sumar.
Y con ello, también lo hace la factura fiscal.
Es aquí donde entra en juego una herramienta poco comprendida, pero tremendamente poderosa:
La Sociedad Limitada Patrimonial.
Una estructura diseñada no para hacer negocios… sino para conservarlos y protegerlos.
Qué es una SL Patrimonial
Según la Ley del Impuesto sobre Sociedades (Ley 27/2014, art. 5 y 54), una Sociedad Patrimonial es una entidad que posee bienes o derechos, sin ejercer actividad económica habitual.
En otras palabras:
- No tiene empleados a jornada completa
- No presta servicios a terceros
- Se dedica a mantener, alquilar o administrar su propio patrimonio inmobiliario
💡 Ejemplo simple:
Una persona con tres pisos en alquiler y un local comercial puede tributar más eficientemente si agrupa esas propiedades bajo una SL patrimonial.
Diferencia entre SL Operativa y SL Patrimonial
| Característica | SL Operativa | SL Patrimonial |
|---|---|---|
| Actividad | Compra, reforma, venta | Conserva y alquila |
| IVA | Deducible | No siempre deducible |
| Tipo de renta | Activa | Pasiva |
| Personal contratado | Sí (mínimo un empleado) | No obligatorio |
| Fiscalidad | 25% (IS) | 25% (IS) pero sin bonificaciones de actividad |
| Riesgo | Alto | Bajo |
| Objetivo | Generar beneficios | Preservar y planificar patrimonio |
👉 Si tu objetivo es alquilar y mantener, la patrimonial es tu mejor aliada.
Si lo tuyo es reformar y vender, revisa la SL Operativa.
Ventajas fiscales de una SL Patrimonial
1. Tipo impositivo fijo (25% IS)
Mucho más predecible que el IRPF, donde puedes llegar hasta el 47%.
2. Separación patrimonial
Los bienes de la sociedad no se confunden con tu patrimonio personal.
3. Planificación sucesoria optimizada
Transmitir participaciones es más sencillo que transmitir propiedades individuales.
4. Gestión profesional de rentas
Puedes contratar gestorías, emitir facturas y deducir gastos vinculados al alquiler.
5. Posibilidad de integrarse en una Holding
Las rentas pasivas pueden canalizarse a una matriz sin doble imposición.
6. Protección ante embargos o reclamaciones personales
Ejemplo real: de pagar 38% a tributar solo el 25%
María tenía cinco pisos alquilados a título personal.
Ingresaba 60.000€ anuales, pero entre IRPF y recargos, pagaba más de 22.000€.
Al crear una SL patrimonial, tributó solo al 25% (15.000€), dedujo mantenimiento, gestoría, IBI y seguros, y redujo su factura fiscal un 32% anual.
Además, planificó su herencia transmitiendo participaciones a sus hijos, evitando el 95% del Impuesto de Sucesiones (art. 20 Ley 29/1987).
Qué gastos son deducibles
- Seguros de hogar y comunidad
- IBI y tasas municipales
- Reparaciones, mantenimiento y reformas
- Suministros (agua, luz, gas, internet)
- Asesoría fiscal y contable
- Publicidad o intermediación de alquiler
- Honorarios de administración
💡 Todo gasto debe tener factura a nombre de la sociedad y estar vinculado directamente con los inmuebles de la SL.
Riesgos y advertencias
1. No confundir actividad con tenencia
Si la SL tiene empleados o presta servicios, dejará de ser patrimonial.
2. IVA en arrendamientos
No todos los alquileres están exentos. Los locales, sí. Las viviendas, no.
3. Sociedades inactivas o sin gestión real
Hacienda puede aplicar el artículo 15 de la LIS y considerar la sociedad como "mera tenencia de bienes".
4. Errores en sucesiones
Si no se cumplen requisitos de empresa familiar, puede perderse la bonificación del 95%.
📘 Por eso cada estructura debe analizarse caso a caso.
Cuándo conviene crear una SL Patrimonial
- Tienes más de dos propiedades en alquiler o valor superior a 400.000€
- Deseas separar tu patrimonio personal del de tus inversiones
- Quieres planificar la sucesión o transmitir inmuebles sin pagar más impuestos
- Buscas reducir tu IRPF al pasar rentas personales a rentas societarias
- Pretendes reinvertir beneficios en nuevas adquisiciones sin tributar cada año
- Estás pensando en crear una estructura con una Holding a medio plazo
Ejemplo de estructura fiscal
InmoPatrimonial S.L.
Integrada dentro de un grupo:
Holding Inmobiliaria S.L.
👉 Esta combinación permite separar riesgos, optimizar dividendos y consolidar resultados.
Casos reales de uso
Caso 1 — Familia con patrimonio heredado
Agrupan 6 propiedades familiares bajo una SL patrimonial, reducen costes de gestión y evitan conflictos sucesorios.
Caso 2 — Inversor internacional
Cliente británico con propiedades en España crea SL patrimonial para canalizar rentas y aplicar CDI Reino Unido–España (retención efectiva 0%).
Caso 3 — Pareja de inversores locales
Con 4 alquileres y 2 locales, separan operaciones: SL operativa para flips, SL patrimonial para rentas.
Resultado: ahorro fiscal de 8.000€/año.
Cuándo NO conviene tener una SL Patrimonial
- Si solo tienes una vivienda en alquiler
- Si tus ingresos netos anuales son inferiores a 25.000€
- Si no planeas mantener las propiedades más de 3 años
- Si no puedes asumir los costes de contabilidad y gestoría
📘 En estos casos, tributar como particular puede ser más eficiente.
Conclusión
Una SL patrimonial no te hace rico, te hace eficiente.
Es la herramienta perfecta para quienes buscan estabilidad, legado y control fiscal.
Pero no se trata de copiar la estructura de otro inversor, sino de diseñar la tuya, ajustada a tus propiedades, objetivos y residencia fiscal.
En InmoFiscal, no montamos sociedades "por montar".
Creamos estructuras con sentido jurídico, rentabilidad real y visión de futuro.
Preguntas frecuentes
1. ¿Una SL patrimonial paga el 25% de Impuesto de Sociedades?
Sí. Aunque no tenga actividad, tributa por rentas pasivas al tipo general del 25%.
2. ¿Puedo tener una SL patrimonial y vivir de los dividendos?
Sí, pero tributan al 19–23% en IRPF cuando los retires. Puede optimizarse con una Holding.
3. ¿Necesito un empleado para tener una SL patrimonial?
No, solo si realizas actividad económica (entonces ya sería operativa).
4. ¿Puedo deducir el IVA de las reformas en viviendas alquiladas?
Solo si el alquiler no está exento de IVA (por ejemplo, locales comerciales).
5. ¿Qué pasa si vendo un inmueble desde la patrimonial?
Pagará el 25% del beneficio en IS, pero puede reinvertirse internamente sin tributar en IRPF.
6. ¿Puedo tener una SL patrimonial y una operativa al mismo tiempo?
Sí, es lo ideal. Una gestiona activos, la otra genera beneficios.
7. ¿Qué pasa si no declaro actividad y Hacienda revisa la SL?
Puede recalificarla y aplicar recargos o sanciones. Es esencial llevar contabilidad profesional.
Si ya tienes un patrimonio inmobiliario o estás construyéndolo,
la pregunta no es si necesitas una sociedad, sino cuál te conviene más.
Analízalo con datos, normativa y estrategia.
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