Holding Inmobiliaria: cómo consolidar beneficios y proteger activos
Descubre cómo una Holding Inmobiliaria elimina la doble tributación (exención 95-100%), protege tu patrimonio y facilita la planificación sucesoria. Guía completa 2025.
Introducción: cuando tu negocio inmobiliario necesita una arquitectura fiscal de verdad
Imagina que ya tienes varias propiedades, tal vez una SL operativa para tus reformas y ventas,
y otra SL patrimonial para tus alquileres.
Tu estructura empieza a funcionar. Pero también empieza a complicarse:
Dividendos, doble tributación, riesgos cruzados, contabilidad separada…
Y entonces llega la pregunta inevitable:
"¿Cómo puedo organizar todo esto sin pagar de más y sin poner en riesgo mi patrimonio?"
La respuesta es una Holding Inmobiliaria:
Una sociedad madre que controla, consolida y protege a todas las demás.
Una estructura pensada para quienes ya no piensan en una operación… sino en un legado.
Qué es una Holding Inmobiliaria
Una Holding Inmobiliaria es una sociedad que posee participaciones en otras sociedades (filiales).
No realiza actividad inmobiliaria directa: dirige, coordina y financia las que sí la realizan.
Su base legal está en la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades (art. 21 y 22) y en la Directiva Matriz–Filial de la Unión Europea (2011/96/UE),
que establece exención del 95–100% en dividendos y plusvalías entre sociedades del mismo grupo.
En resumen:
Es el puente fiscal que te permite crear, escalar y heredar tu estructura empresarial sin pagar doble.
Cómo se compone una estructura Holding
Holding Inmobiliaria S.L.
💡 Esta estructura te permite tener todo ordenado, protegido y optimizado.
Cada empresa tiene su función, pero todas responden ante la misma dirección estratégica.
Ventajas fiscales de una Holding Inmobiliaria
1. Exención del 95–100% en dividendos
Los beneficios de tus filiales llegan a la holding sin volver a tributar (art. 21 LIS).
2. Exención de plusvalías en venta de participaciones
Si vendes una filial, no tributas por la ganancia (si cumple condiciones de antigüedad y participación ≥ 5%).
3. Reinversión interna sin peajes fiscales
Puedes mover capital entre sociedades sin coste fiscal, manteniendo liquidez dentro del grupo.
4. Protección patrimonial
Si una filial tiene problemas (por ejemplo, una obra o litigio), el resto del grupo queda blindado.
5. Planificación sucesoria avanzada
Transmitir participaciones de la holding es más simple y fiscalmente ventajoso que heredar propiedades o SL individuales.
6. Optimización internacional
Facilita estructuras con filiales en otros países (EE. UU., Estonia, Portugal, Tailandia…) aplicando convenios de doble imposición.
Ejemplo real: cómo un holding reduce la doble tributación
Caso práctico – Grupo InmoAlta:
| Estructura | Sociedad que gana | Impuesto sobre beneficios | Dividendos al socio | Tributación total |
|---|---|---|---|---|
| Sin Holding | SL Operativa | 25% IS | 19% IRPF | 39% total |
| Con Holding | SL Operativa → Holding | 25% IS → 0% entre sociedades | 19% IRPF al socio final (solo si se reparten) | 25% diferido |
📊 Resultado:
El socio decide no repartir dividendos personales y reinvierte dentro del grupo, aplazando el IRPF y aumentando su capacidad de crecimiento sin pagar más.
Cuándo conviene crear una Holding Inmobiliaria
- Tienes más de una SL (operativa, patrimonial o de servicios)
- Generas beneficios que podrías reutilizar dentro del grupo
- Quieres reducir la doble imposición entre sociedades y socios
- Buscas aislar riesgos entre actividades distintas (flips, alquileres, consultoría…)
- Deseas planificar la sucesión familiar o incorporar socios estratégicos
- Estás empezando a pensar en expansión internacional o inversión extranjera
Riesgos y advertencias
1. No es para principiantes
Crear una holding solo tiene sentido si ya hay una base operativa sólida.
2. Requiere gestión contable y fiscal compleja
Consolida balances, presenta cuentas consolidadas y necesita auditoría en ciertos casos.
3. Debe tener justificación económica
No puede existir solo para pagar menos impuestos (art. 15 LIS).
4. Errores en dividendos
Si no se cumplen los requisitos (antigüedad o participación mínima), pierdes la exención.
📘 Por eso, la holding debe diseñarse y documentarse con rigor jurídico-fiscal.
Ejemplo de evolución estratégica
Etapa 1:
Inversor particular → paga IRPF alto, sin deducciones.
Etapa 2:
Crea SL Operativa y deduce gastos → ahorro 25–30%.
Etapa 3:
Añade SL Patrimonial → separa activos y reduce riesgos.
Etapa 4:
Crea Holding Inmobiliaria → consolida, hereda, y multiplica eficiencia.
💡 El holding no es el final, es el inicio de la profesionalización fiscal.
Casos reales de uso
Caso 1 – Grupo familiar
Tres hermanos con 2 SL (alquileres y compraventas).
Crean una holding común, distribuyen dividendos con exención y planifican la herencia.
Caso 2 – Inversor extranjero con estructura mixta
Holding española controla una LLC estadounidense y una patrimonial local.
Evita doble tributación aplicando CDI España–EE. UU.
Caso 3 – Empresa de reformas y alquiler
Separa la SL de reformas (riesgo alto) de la SL patrimonial (activos).
Holding central coordina ambas y distribuye utilidades sin coste fiscal.
Referencias legales y normativas
- Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, artículos 21 y 22
- Ley 35/2006 del IRPF (exención de dividendos y plusvalías en participaciones)
- Directiva UE 2011/96/UE (Matriz–Filial)
- RDL 1/2010 de Sociedades de Capital
- Convenios de Doble Imposición aplicables a cada país
Conclusión
Una Holding Inmobiliaria no es una moda, es una estrategia.
Permite controlar múltiples empresas, reinvertir sin pagar doble, y crear una herencia empresarial sólida.
Pero, como toda estructura avanzada, debe construirse con precisión fiscal, no con intuición.
En InmoFiscal diseñamos holdings que cumplen con la ley, reducen carga fiscal y protegen tu patrimonio como si fuera el nuestro.
Preguntas frecuentes
1. ¿Cuánto cuesta crear una holding inmobiliaria?
Entre 1.900€ y 2.400€, según número de filiales, socios y pacto de socios.
2. ¿Qué condiciones necesito para aplicar la exención del 95% en dividendos?
Tener al menos un 5% de participación y mantenerla durante un año mínimo (art. 21 LIS).
3. ¿Puedo tener una holding sin empleados?
Sí, si su función es gestión de participaciones y dirección estratégica, no operativa.
4. ¿Qué pasa si vendo una filial del grupo?
La ganancia puede quedar exenta de tributación si cumple requisitos del art. 21 LIS.
5. ¿Puedo incluir una patrimonial dentro de la holding?
Sí, y es habitual. Permite canalizar rentas pasivas y distribuir dividendos sin doble impuesto.
6. ¿Una holding paga IVA?
Solo si factura servicios a sus filiales; si solo gestiona participaciones, no.
7. ¿Qué ventajas tiene a nivel internacional?
Evita la doble tributación en varios países gracias a los Convenios CDI y la Directiva UE.
Si ya tienes más de una sociedad, estás en el momento ideal para estructurarlo bien.
Una Holding Inmobiliaria no solo te ahorra impuestos, te da poder, control y protección jurídica.
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