SL Operativa: cómo funciona y cuándo es rentable para un inversor inmobiliario
Descubre cuándo necesitas una SL Operativa, qué gastos puedes deducir y cómo puede reducir tu carga fiscal del 47% al 25%. Con casos reales y ejemplos numéricos.
Introducción: cuando tu hobby inmobiliario se convierte en una empresa
Todo empieza igual: compras un piso, lo reformas, lo vendes.
Ganas un margen y piensas: "Esto funciona, voy a repetirlo."
Pero cuando llevas tres operaciones en un año… Hacienda deja de verte como un particular y empieza a verte como un empresario.
Y ahí llega el momento de profesionalizarse.
Dejar de tributar como persona física y crear una SL operativa: tu vehículo para escalar, deducir y blindarte fiscalmente.
Qué es una SL Operativa
Una Sociedad Limitada Operativa es una empresa con actividad económica real, inscrita en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) y sujeta al Impuesto de Sociedades (Ley 27/2014).
Su propósito: comprar, reformar, alquilar o vender inmuebles con ánimo de lucro.
A diferencia de la SL patrimonial (que solo posee activos), la SL operativa "hace cosas":
- Firma contratos
- Gestiona proveedores
- Paga nóminas
- Emite facturas
- Crea valor
Cuándo conviene crear una SL Operativa
No todos los inversores necesitan una.
Pero si te reconoces en alguno de estos casos, ya estás en terreno empresarial:
1. Realizas más de dos operaciones de compra y venta al año
Hacienda puede considerar que tienes actividad económica (art. 5 LIS).
2. Quieres deducir gastos vinculados a tu negocio
Reformas, notaría, gestoría, marketing, coche, software, etc.
3. Gestionas un equipo o colaboradores
Electricistas, arquitectos, agentes... necesitas contratos y facturación limpia.
4. Planeas reinvertir beneficios
En IRPF pagarías hasta un 47%, pero en IS tributas al 25% fijo.
5. Buscas protección patrimonial
Si algo sale mal en una obra o venta, el riesgo se limita al capital de la sociedad.
💡 Ventajas fiscales y estratégicas
| Concepto | Persona Física | SL Operativa |
|---|---|---|
| Tipo impositivo | Hasta 47% (IRPF) | 25% (IS) |
| Gastos deducibles | Limitados | Amplios: materiales, publicidad, suministros |
| IVA | No deducible | Deducible en compras y servicios |
| Reinversión de beneficios | Paga en IRPF | Diferible dentro de la SL |
| Responsabilidad | Ilimitada | Limitada al capital |
| Imagen profesional | Particular | Empresa registrada |
📘 Ejemplo real:
David realizaba operaciones de "compra–reforma–venta" con beneficio medio de 30.000€.
Como particular, tributaba al 39% y no podía deducir gastos de obra ni publicidad.
Al crear su SL operativa, dedujo un 25% de costes y redujo su carga fiscal total un 34% anual.
Cómo tributa una SL Operativa
- Impuesto de Sociedades (IS): 25% sobre el beneficio neto.
- Primeros dos años con beneficio: 15% si es empresa nueva
- IVA: deducible en compras, facturable en ventas
- Retenciones: en dividendos a socios (19%)
- Seguridad Social: administrador societario (cotización mínima)
- Contabilidad: obligatoria (libros oficiales, cuentas anuales, depósitos)
⚖️ Base legal: Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, artículos 5, 7 y 10.
Estructura típica de una SL Operativa Inmobiliaria
InmoTech Reformas S.L.
💡 Tip avanzado:
En fases avanzadas, esta SL puede integrarse dentro de una holding inmobiliaria, para optimizar dividendos y separar riesgos.
Riesgos comunes
1. Usar la SL como cuenta personal
Si mezclas gastos privados, Hacienda puede considerarlo "confusión patrimonial".
2. Falsos gastos o deducciones sin factura
Todo gasto debe estar documentado y vinculado a la actividad.
3. Falta de justificación de retribución del socio
El administrador debe tener contrato o nómina.
4. Mal uso del IVA
Si vendes inmuebles de segunda transmisión, el IVA no siempre aplica.
5. No planificar la salida de beneficios
Si no defines cómo retirar dividendos o reinvertir, acabas pagando más.
Ejemplo de rentabilidad comparada
Caso real simulado:
| Escenario | Inversión total | Beneficio bruto | Impuesto pagado | Beneficio neto |
|---|---|---|---|---|
| Particular (IRPF 37%) | 120.000€ | 40.000€ | 14.800€ | 25.200€ |
| SL Operativa (IS 25%) | 120.000€ | 40.000€ | 10.000€ | 30.000€ |
Ahorro neto: +4.800€ por operación
Ahorro anual estimado (3 operaciones): +14.400€
Conclusión
Una SL operativa no es un gasto, es una herramienta.
Sirve para operar con rigor, protegerte legalmente y pagar menos impuestos de forma legal.
Pero su éxito depende de cómo la uses y qué estructura fiscal la acompañe.
📘 Cada caso es distinto.
No hay dos estructuras iguales.
Por eso, antes de crear tu SL operativa, conviene realizar un Informe de Viabilidad Fiscal adaptado a tu operación.
Preguntas frecuentes
1. ¿Cuánto cuesta crear una SL operativa?
1.100€, con todos los trámites, estatutos, pacto de socios, registro y alta censal incluidos.
2. ¿Puedo deducir las reformas y materiales?
Sí, siempre que la SL sea la titular de las facturas y la actividad esté dada de alta en el IAE correspondiente.
3. ¿Qué diferencia hay entre una SL operativa y una patrimonial?
La operativa realiza actividad económica real, la patrimonial solo gestiona activos.
4. ¿Qué pasa si hago solo una operación al año?
Si es ocasional, no necesitas SL, pero conviene revisar si Hacienda la puede considerar habitual.
5. ¿Tengo que pagarme nómina como administrador?
Sí, aunque mínima. Evita recalificaciones y demuestra actividad real.
6. ¿Qué pasa si la SL tiene pérdidas?
Puedes compensarlas con beneficios de los próximos 10 años.
7. ¿Puedo tener socios?
Sí, y puedes regular su entrada con un Pacto de Socios, incluido en la creación de la sociedad.
Si haces más de dos operaciones al año, Hacienda ya te considera empresario.
La diferencia está en si tú lo sabes antes que ellos.
Crea tu SL operativa con estrategia y protección fiscal profesional.
Solicitar creación de SL Operativa