Diferencias fiscales entre residentes y no residentes al vender una propiedad en España
Descubre qué impuestos pagas como residente o no residente al vender una propiedad en España. Guía comparativa con ejemplos reales.
Índice
- ¿Qué significa ser residente o no residente a efectos fiscales?
- Impuestos para residentes
- Impuestos para no residentes
- Tabla comparativa
- Ejemplos numéricos
- Retenciones y devoluciones
- Estrategias de optimización
- Conclusiones y pasos siguientes
1. ¿Qué significa ser residente o no residente a efectos fiscales?
La residencia fiscal en España se determina por:
- Permanencia superior a 183 días en el año natural.
- Núcleo principal de actividades o intereses económicos en España.
- Residencia habitual del cónyuge no separado legalmente e hijos menores.
Según la Ley del IRPF (artículo 9) y la Ley del IRNR (artículo 5), si cumples alguno de estos criterios, eres considerado residente fiscal en España y tributarás por tu renta mundial en el IRPF. En caso contrario, tributarás solo por las rentas obtenidas en territorio español mediante el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
2. Impuestos para residentes
Si eres residente fiscal en España, al vender una propiedad debes tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial:
Cálculo de la ganancia patrimonial
La ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos e inversiones).
Tipos impositivos progresivos
| Ganancia patrimonial | Tipo IRPF |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| 6.000 - 50.000 € | 21% |
| 50.000 - 200.000 € | 23% |
| 200.000 - 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
Exenciones disponibles para residentes
- Exención por reinversión en vivienda habitual: Si reinviertes el importe total de la venta en una nueva vivienda habitual en un plazo de 2 años.
- Exención total para mayores de 65 años: Si vendes tu vivienda habitual y tienes 65 años o más, estás exento completamente.
- Compensación de pérdidas: Puedes compensar ganancias con pérdidas patrimoniales de los últimos 4 años.
3. Impuestos para no residentes
Los no residentes tributan por el IRNR a un tipo fijo, sin acceso a las exenciones y deducciones del IRPF:
Tipos impositivos fijos
- 19% si eres residente en la Unión Europea, Islandia o Noruega.
- 24% si resides en cualquier otro país.
Retención obligatoria del 3%
El comprador debe retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211 dentro del mes siguiente a la compraventa. Esta retención es a cuenta del impuesto que el vendedor debe liquidar.
Declaración y liquidación
El vendedor no residente debe presentar el modelo 210 dentro de los 3 meses siguientes a la venta para liquidar el IRNR. Si el impuesto final es inferior al 3% retenido, puede solicitar la devolución del exceso.
4. Tabla comparativa
| Concepto | Residente España | No residente UE/EEE | No residente fuera UE/EEE |
|---|---|---|---|
| Impuesto principal | IRPF 19%-28% | IRNR 19% | IRNR 24% |
| Retención 3% | No aplica | Sí | Sí |
| Exención reinversión | Sí | No | No |
| Exención >65 años habitual | Sí | No | No |
| Modelo a presentar | Declaración IRPF | Modelo 210 | Modelo 210 |
5. Ejemplos numéricos
Ejemplo 1: Residente fiscal en España
- Precio de compra: 200.000 €
- Precio de venta: 260.000 €
- Ganancia patrimonial: 60.000 €
Cálculo del IRPF:
- Primeros 6.000 € al 19%: 1.140 €
- De 6.001 € a 50.000 € (44.000 €) al 21%: 9.240 €
- De 50.001 € a 60.000 € (10.000 €) al 23%: 2.300 €
- Total IRPF: 12.680 €
Ejemplo 2: No residente UE/EEE
- Misma operación: Ganancia 60.000 €
- IRNR al 19%: 11.400 €
- Retención del 3%: 7.800 € (3% de 260.000 €)
- A pagar al presentar modelo 210: 3.600 € (11.400 € - 7.800 €)
Ejemplo 3: No residente fuera de UE/EEE
- Misma operación: Ganancia 60.000 €
- IRNR al 24%: 14.400 €
- Retención del 3%: 7.800 €
- A pagar: 6.600 €
6. Retenciones y devoluciones
Para no residentes
El comprador tiene la obligación legal de retener el 3% del precio de venta y presentar el modelo 211 en el plazo de un mes. Si no lo hace, puede ser sancionado.
El vendedor no residente debe presentar el modelo 210 en un plazo de 3 meses desde la fecha de venta para liquidar el IRNR. Si el impuesto calculado es inferior a la retención del 3%, puede solicitar la devolución del exceso.
Excepciones a la retención del 3%
- Si el precio de venta es inferior a 100.000 € y el comprador es persona física que va a destinar el inmueble a vivienda habitual.
- Si el vendedor presenta un certificado de residencia fiscal en España.
7. Estrategias de optimización
Para residentes
- Aprovechar la exención por reinversión: Reinvierte el importe total en una nueva vivienda habitual en 2 años.
- Compensar pérdidas: Si tienes pérdidas patrimoniales de años anteriores, compénsalas con la ganancia.
- Planificar la fecha de venta: Si estás cerca de cumplir 65 años y es tu vivienda habitual, espera para obtener exención total.
Para no residentes
- Revisar posibilidad de residencia fiscal: Si pasas más de 183 días en España, considera establecer residencia fiscal antes de vender.
- Revisar convenios de doble imposición: Algunos países tienen acuerdos que pueden reducir la tributación.
- Documentar bien los gastos: Incluye todos los gastos de compra, mejoras y venta para reducir la ganancia.
8. Conclusiones y pasos siguientes
La diferencia fiscal entre ser residente o no residente al vender una propiedad en España puede suponer miles de euros. Los residentes tienen acceso a exenciones y tipos progresivos que pueden resultar más favorables, mientras que los no residentes tributan a tipo fijo y están sujetos a retención.
Una planificación fiscal previa es fundamental para:
- Determinar correctamente tu residencia fiscal.
- Aprovechar todas las deducciones y exenciones disponibles.
- Evitar sorpresas con la retención del 3%.
- Maximizar el ahorro fiscal legalmente.
¿Necesitas asesoramiento personalizado? En InmoFiscal analizamos tu situación fiscal y te ayudamos a optimizar la venta de tu propiedad.
Preguntas frecuentes (FAQs)
1. ¿Qué pasa si vivo fuera pero paso 200 días en España?
Serás considerado residente fiscal en España y deberás tributar por el IRPF, no por el IRNR.
2. ¿La retención del 3% es recuperable?
Sí, si el impuesto final calculado en el modelo 210 es inferior a la retención, puedes solicitar la devolución del exceso.
3. ¿Puedo aplicar deducciones como no residente?
No, los no residentes no tienen acceso a las exenciones por reinversión ni por edad. Solo aplican los convenios de doble imposición si existen.
4. ¿Qué modelos debo presentar?
Los residentes presentan la declaración del IRPF anual. Los no residentes deben presentar el modelo 210 en un plazo de 3 meses desde la venta.
5. ¿Conviene vender como residente?
Depende de tu caso concreto. Si tienes derecho a exenciones o la ganancia es alta, puede ser más favorable tributar como residente. Es fundamental hacer un análisis personalizado.