Obras y reformas desgravables si inviertes a través de una sociedad limitada

Índice

1. Por qué invertir a través de una sociedad limitada
2. Diferencia entre gasto deducible y mejora amortizable
3. Obras y reformas deducibles
4. Obras no deducibles
5. Ejemplos prácticos
6. Documentación necesaria
7. Errores comunes
8. Estrategias de optimización fiscal
9. Conclusión y próximos pasos

1. Por qué invertir a través de una sociedad limitada

Invertir en inmuebles mediante una sociedad limitada (SL) ofrece ventajas fiscales importantes frente a la inversión como persona física:

Ventajas fiscales de una SL inmobiliaria

• Tipo impositivo fijo del 25%: En el Impuesto de Sociedades, frente al IRPF progresivo que puede llegar hasta el 47%.
• Mayor capacidad de deducción: Posibilidad de deducir gastos que como persona física no serían deducibles o tendrían limitaciones.
• Flexibilidad para reinvertir: Los beneficios pueden reinvertirse sin tributación inmediata en IRPF.
• Deducción del IVA: Si la actividad está sujeta a IVA, puedes deducir el IVA soportado en compras y reformas.
• Protección patrimonial: Separación entre patrimonio personal y empresarial.

Cuándo tiene sentido crear una SL

Es conveniente estructurar tu inversión inmobiliaria a través de una SL cuando:

• Tienes varias propiedades o planeas adquirir más.
• Realizas reformas importantes y quieres deducir el IVA.
• Tus rendimientos superan los 40.000-50.000 € anuales.
• Quieres optimizar la transmisión futura del patrimonio.

2. Diferencia entre gasto deducible y mejora amortizable

Esta es la distinción fundamental que determina cómo y cuándo puedes deducir fiscalmente las obras y reformas:

Gasto deducible (conservación y reparación)

Se descuenta íntegramente en el ejercicio fiscal en que se incurre. Características:

• Mantiene el inmueble en condiciones normales de uso.
• Repara deterioros por el paso del tiempo o uso normal.
• No aumenta la vida útil ni el valor del inmueble.
• Ejemplo: Reparar humedades, cambiar caldera estropeada, pintar por deterioro.

Mejora amortizable (inversión en activo)

Incrementa el valor del activo y se deduce de forma proporcional durante varios años según tablas oficiales de amortización. Características:

• Aumenta el valor de mercado del inmueble.
• Amplía la superficie o capacidad.
• Prolonga significativamente la vida útil.
• Incorpora elementos nuevos que antes no existían.
• Ejemplo: Instalación de ascensor, ampliación de superficie, reforma integral.

Regla práctica de distinción

Criterio	Gasto deducible	Mejora amortizable
Finalidad	Mantener/reparar	Mejorar/ampliar
Valor del inmueble	No aumenta	Aumenta significativamente
Vida útil	No se prolonga	Se prolonga
Deducción fiscal	Inmediata (100% ese año)	Diferida (amortización)

3. Obras y reformas deducibles como gasto

Estos son ejemplos de gastos deducibles inmediatos para una SL inmobiliaria:

Reparaciones de estructura y elementos constructivos

• Reparación de humedades, grietas o goteras.
• Arreglo de tejado por filtraciones sin ampliación.
• Reparación de fachada por deterioro (sin rehabilitación integral).
• Sustitución de tejas o elementos dañados.

Instalaciones y equipamientos

• Sustitución de instalaciones eléctricas o de fontanería defectuosas.
• Cambio de caldera, radiadores o aire acondicionado averiados.
• Reparación de bajantes y desagües.
• Sustitución de elementos de carpintería deteriorados (mismas características).

Mantenimiento y conservación

• Pintura interior y exterior por deterioro normal.
• Barnizado y repaso de carpintería.
• Sustitución de sanitarios rotos o estropeados.
• Reparación de pavimentos dañados (sin cambio completo).

Elementos comunes (en proporción a cuota)

• Reparaciones de ascensor existente.
• Reparación de portal, escaleras o zonas comunes.
• Arreglos de jardín o piscina comunitaria.
• Gastos de conservación de fachada.

4. Obras no deducibles inmediatamente (mejoras amortizables)

Estas obras incrementan el valor del activo y deben amortizarse durante varios años:

Ampliaciones y cambios estructurales

• Ampliación de superficie construida (cerramiento de terrazas, construcción de anexos).
• Cambio de distribución interior para crear más habitaciones o baños.
• Unión de dos viviendas en una o división en varias.
• Construcción de piscina, garaje o trastero donde no existía.

Instalaciones nuevas

• Instalación de ascensor donde antes no había.
• Instalación de climatización centralizada nueva.
• Instalación de paneles solares o sistemas de energía renovable.
• Instalación de domótica o sistemas de seguridad avanzados.

Reformas integrales

• Reforma completa que incremente notablemente el valor de mercado.
• Rehabilitación integral de edificio antiguo.
• Mejora sustancial de calidades (mármol, materiales premium).

Períodos de amortización

Según las tablas oficiales del Impuesto de Sociedades:

• Edificios y construcciones: 2% anual (50 años).
• Instalaciones: 6-10% anual (10-16 años).
• Mobiliario: 10% anual (10 años).
• Equipos electrónicos: 20-25% anual (4-5 años).

5. Ejemplos prácticos con cálculos

Ejemplo 1 – Reparación deducible inmediata

Situación: Reparación de tejado por filtraciones en edificio de alquiler.

• Coste total: 6.000 € + 1.260 € IVA = 7.260 €
• Tratamiento fiscal: Gasto deducible íntegro en el ejercicio
• Ahorro fiscal: 6.000 € × 25% (IS) = 1.500 €
• IVA deducible: 1.260 € (si la SL tiene actividad sujeta a IVA)
• Coste neto real: 7.260 € - 1.500 € - 1.260 € = 4.500 €

Ejemplo 2 – Mejora amortizable

Situación: Instalación de paneles solares en edificio.

• Inversión: 12.000 € + 2.520 € IVA = 14.520 €
• Tratamiento fiscal: Amortización en 10 años al 10% anual
• Deducción anual: 1.200 €
• Ahorro fiscal anual: 1.200 € × 25% = 300 €
• IVA deducible inmediato: 2.520 €

Ejemplo 3 – Combinación de gastos y mejoras

Situación: Reforma de vivienda para alquiler con varios conceptos.

• Pintura y reparaciones: 3.000 € → Gasto deducible inmediato
• Cambio de instalación eléctrica defectuosa: 2.500 € → Gasto deducible
• Instalación de aire acondicionado nuevo: 4.000 € → Mejora amortizable (10 años)
• Cambio de distribución (crear baño nuevo): 8.000 € → Mejora amortizable (50 años)

Resultado fiscal primer año:

• Deducción inmediata: 5.500 € (pintura + electricidad)
• Amortización aire acondicionado: 400 € (10%)
• Amortización distribución: 160 € (2%)
• Total deducción año 1: 6.060 €
• Ahorro fiscal: 6.060 € × 25% = 1.515 €

6. Documentación necesaria

Para que Hacienda acepte las deducciones, debes conservar:

Documentación obligatoria

• Facturas completas: Con datos de la SL (CIF, razón social) y del proveedor.
• Contratos de obra: Especificando alcance y naturaleza de los trabajos.
• Justificantes de pago: Transferencias bancarias (evitar efectivo).
• Fotografías: Antes y después de la obra (especialmente para reparaciones).
• Presupuestos: Justificando la necesidad y razonabilidad del gasto.

Documentación recomendada

• Informe técnico: Para obras significativas, justificando si es reparación o mejora.
• Certificado de arquitecto: Para obras que requieren proyecto.
• Licencias municipales: Si son necesarias para la obra.
• Registro contable: Clasificación correcta en cuentas contables (reparaciones vs. inmovilizado).

7. Errores comunes que pueden costarte caro

Error 1: Clasificación incorrecta

Deducir como gasto inmediato lo que es una mejora amortizable. Consecuencia: Hacienda reclasifica y aplica intereses, recargos y posibles sanciones del 50-150%.

Error 2: Facturas a nombre incorrecto

Usar facturas a nombre del socio en lugar de la sociedad. Consecuencia: Gasto no deducible y posible liberalidad (dividendo encubierto).

Error 3: Falta de justificación

No conservar evidencias de la necesidad de la reparación. Consecuencia: Hacienda puede considerar que es mejora en lugar de reparación.

Error 4: Mezclar gastos personales

Deducir reformas de vivienda del socio no afecta a la actividad. Consecuencia: Regularización total más sanción.

Error 5: No deducir el IVA

Si la SL tiene derecho a deducción de IVA, no hacerlo supone perder hasta un 21% adicional de ahorro.

8. Estrategias de optimización fiscal

Estrategia 1: Planificación temporal

Concentra las reformas deducibles en ejercicios con más beneficios para maximizar el ahorro fiscal inmediato.

Estrategia 2: Separación de fases

Divide las obras en fases diferenciadas: primero reparaciones (gasto), después mejoras (amortizable). Esto permite deducir parte inmediatamente.

Estrategia 3: Deducciones medioambientales

Aprovecha incentivos adicionales por eficiencia energética, energías renovables o accesibilidad (deducciones de hasta el 20-40% adicional en algunos casos).

Estrategia 4: Amortización acelerada

Para inversiones en elementos con vida útil corta (equipamiento, tecnología), aplica amortización acelerada permitida por ley.

Estrategia 5: Documentación preventiva

Obtén informe técnico previo que justifique que una obra es reparación y no mejora. Esto blinda la deducción ante inspecciones.

9. Conclusión y próximos pasos

Invertir y reformar a través de una SL permite optimizar significativamente la fiscalidad de tu inversión inmobiliaria. Sin embargo, la clave está en clasificar correctamente cada gasto:

• Reparaciones y mantenimiento: Deducción inmediata al 100%.
• Mejoras y ampliaciones: Amortización durante varios años.

Una mala calificación puede generar inspecciones, regularizaciones y sanciones que superen con creces el ahorro fiscal inicial.

Recomendaciones finales

1. Consulta con un asesor fiscal antes de acometer reformas importantes.
2. Documenta exhaustivamente todas las obras con facturas, contratos y fotografías.
3. Clasifica correctamente cada partida de gasto en tu contabilidad.
4. Aprovecha todas las deducciones disponibles, incluido el IVA.
5. Planifica las reformas en función de tus beneficios anuales.

¿Necesitas ayuda para optimizar las deducciones de tu SL inmobiliaria? En InmoFiscal analizamos tu caso y te ayudamos a estructurar las reformas para maximizar el ahorro fiscal legalmente.

Preguntas frecuentes (FAQs)

1. ¿Todas las reformas son deducibles en una SL?

No todas. Las reparaciones son deducibles inmediatamente, pero las mejoras que aumentan el valor del inmueble deben amortizarse durante varios años.

2. ¿Qué pasa si Hacienda considera que una reparación es mejora?

Te obligará a amortizar el gasto en lugar de deducirlo inmediatamente, y podría aplicar recargos e intereses por la deducción indebida. En casos graves, puede haber sanciones del 50-150%.

3. ¿Puedo deducir obras en una vivienda alquilada a particulares?

Sí, si la titular del inmueble es la SL y está afecto a la actividad de alquiler. Las reparaciones son gasto deducible y las mejoras se amortizan.

4. ¿Las reformas de elementos comunes son deducibles?

Sí, las derramas por conservación y reparación de elementos comunes son deducibles en la parte proporcional a tu cuota de propiedad.

5. ¿Se puede amortizar más rápido de lo que dice la tabla oficial?

Solo en casos excepcionales autorizados por Hacienda con justificación técnica (obsolescencia, desgaste acelerado). La regla general es seguir las tablas oficiales de amortización.