Obras y reformas desgravables si inviertes a través de una sociedad limitada

Índice

1. Por qué invertir a través de una sociedad limitada
2. Diferencia entre gasto deducible y mejora amortizable
3. Obras y reformas deducibles
4. Obras no deducibles
5. Ejemplos prácticos
6. Documentación necesaria
7. Errores comunes
8. Estrategias de optimización fiscal
9. Conclusión y próximos pasos

1. Por qué invertir a través de una sociedad limitada

Invertir en inmuebles mediante una sociedad limitada (SL) ofrece ventajas fiscales importantes:

• Tipo impositivo fijo en el Impuesto de Sociedades (generalmente 25%).
• Posibilidad de deducir gastos que como persona física no serían deducibles.
• Mayor flexibilidad para reinvertir beneficios y optimizar la carga fiscal.

2. Diferencia entre gasto deducible y mejora amortizable

• Gasto deducible: Se descuenta íntegramente en el ejercicio fiscal en que se incurre.
• Mejora amortizable: Incrementa el valor del activo y se deduce de forma proporcional durante varios años según tablas oficiales.

Regla clave: si la obra mantiene o repara el inmueble, suele ser gasto deducible; si aumenta valor o vida útil, es mejora amortizable.

3. Obras y reformas deducibles

Ejemplos de gastos deducibles inmediatos para una SL inmobiliaria:

• Reparación de humedades, grietas o goteras.
• Sustitución de instalaciones eléctricas o de fontanería defectuosas.
• Pintura y repaso de carpintería por deterioro.
• Sustitución de caldera averiada.
• Reparaciones de ascensor o elementos comunes (en proporción a la cuota).

4. Obras no deducibles inmediatamente (mejoras amortizables)

• Ampliación de superficie construida.
• Instalación de ascensor donde antes no había.
• Reforma integral que incremente de forma notable el valor de mercado.
• Cambio de distribución interior para crear más habitaciones o baños.

5. Ejemplos prácticos

Ejemplo 1 – Reparación deducible inmediata

Reparación de tejado por filtraciones: 6.000 € → gasto deducible íntegro en el año.

Ejemplo 2 – Mejora amortizable

Instalación de paneles solares: 12.000 € → amortización en 10 años (1.200 €/año).

6. Documentación necesaria

• Facturas completas con datos de la sociedad y del proveedor.
• Contratos de obra.
• Justificantes de pago.
• Informe técnico si la obra es significativa (para justificar mejora o reparación).

7. Errores comunes

• Deducir como gasto inmediato lo que es una mejora amortizable (riesgo de ajuste fiscal).
• Usar facturas a nombre del socio en lugar de la sociedad.
• No conservar evidencias de la necesidad de la reparación.

8. Estrategias de optimización fiscal

• Planificar las reformas para maximizar la deducción en ejercicios con más beneficios.
• Dividir obras en fases para que algunas sean gasto y no mejora.
• Aprovechar deducciones medioambientales si aplican (ej. eficiencia energética).

9. Conclusión y próximos pasos

Invertir y reformar a través de una SL permite optimizar impuestos, pero la clave está en clasificar correctamente cada gasto. Una mala calificación puede generar inspecciones y sanciones.

Preguntas frecuentes (FAQs)

1. ¿Todas las reformas son deducibles en una SL?

No, depende de si son reparación o mejora.

2. ¿Qué pasa si Hacienda considera que una reparación es mejora?

Te obligará a amortizar y podría aplicar recargos.

3. ¿Puedo deducir obras en una vivienda alquilada a particulares?

Sí, si la titular es la SL y está afecto a la actividad.

4. ¿Las reformas de elementos comunes son deducibles?

Sí, en la parte proporcional a tu cuota de propiedad.

5. ¿Se puede amortizar más rápido de lo que dice la tabla oficial?

Solo en casos autorizados por Hacienda.