Dos convivientes compraron al 50 %. Al separarse, uno se quedó con el piso y pagó al otro su mitad. Cómo se firmó cambió el impuesto y la factura.
Una pareja no casada compró una vivienda en Esplugues de Llobregat al 50 % por 180.000 €. Tras varios años, la relación se rompió y uno de los dos quería quedarse con el piso, pagándole al otro su mitad.
Asumían que sería como un divorcio, fiscalmente neutro. No lo es: sin matrimonio no hay sociedad de gananciales que liquidar, y el que sale tiene una ganancia patrimonial en el IRPF. Pero tampoco es una compraventa cualquiera.
Cuando uno de los copropietarios se adjudica el piso entero y compensa al otro, se extingue el condominio. Esa operación no tributa por ITP, sino por AJD, y solo sobre la parte que se adquiere.
El que salía obtenía una ganancia patrimonial: recibía 97.500 € por una mitad que le había costado 90.000 €. Esos 7.500 € tributan en la base del ahorro al 19 %: 1.425 €. El Tribunal Supremo confirmó en 2022 que la compensación recibida en una extinción de condominio tributa en el IRPF cuando el inmueble se ha revalorizado.
El que se quedaba tenía dos caminos. Firmada como compraventa de la mitad indivisa, la operación se exponía a liquidar ITP al 10 % en Cataluña: 9.750 €. Formalizada como extinción de condominio, tributa por AJD al 1,5 % y solo sobre la mitad adquirida: 1.462,50 €.
Además, el que salía podía dejar exenta su ganancia si reinvertía en otra vivienda habitual en el plazo de dos años.
Pareja no casada con la vivienda habitual al 50 %. Al separarse, uno se queda el piso y compensa al otro en dinero. Sin matrimonio no hay liquidación de gananciales: el que sale tributa en el IRPF por su ganancia y el que se queda paga impuesto por la mitad que adquiere. La clave era cuál.
Se planificó la operación antes de firmar. La escritura se redactó como extinción de condominio con adjudicación del piso a uno de los copropietarios y compensación en dinero al otro, al valor de mercado verificado, para evitar tanto una comprobación de valores como una sobrevaloración innecesaria.
Para el que salía, se verificaron los requisitos de la exención por reinversión en vivienda habitual (artículo 38 de la LIRPF) y el plazo de dos años para no perderla. Compró su nueva vivienda dentro del plazo y la ganancia quedó exenta.
Planificación antes de firmar: formalizar la operación como extinción de condominio, que tributa por AJD solo sobre la mitad adquirida y no por ITP, y preparar la exención por reinversión del que sale.
Sin planificación, la forma de la escritura habría decidido el impuesto por ellos, y el que salía no habría sabido que podía dejar exenta su ganancia.
Extinción de condominio (elegida)
Ventaja: AJD del 1,5 % solo sobre la mitad adquirida.
Inconveniente: Exige una escritura bien redactada y un valor de mercado defendible.
Compraventa de la mitad indivisa
Ventaja: Ninguna fiscal.
Inconveniente: Riesgo de ITP del 10 % sobre la mitad.
Firmar sin asesoramiento
Ventaja: Más rápido.
Inconveniente: Impuestos sorpresa y exención por reinversión perdida.
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Este caso ha sido elaborado por InmoFiscal con fines educativos. Todos los datos, incluida la ubicación, han sido anonimizados para proteger la confidencialidad del cliente. Los cálculos se basan en la normativa fiscal vigente en el momento de la operación. Este contenido no constituye asesoramiento fiscal individualizado.