Glosario inmobiliario

    REO (piso de banco)

    Inmueble que una entidad financiera se adjudicó en una ejecución y que ya tiene inscrito a su nombre. Se vende mediante una compraventa ordinaria, normalmente a través de un servicer.

    NPL (deuda impagada)

    Préstamo que ha dejado de pagarse. Puede comprarse con descuento; quien lo compra adquiere el derecho a cobrar la deuda y su garantía hipotecaria, no el inmueble.

    Cesión de remate (CDR)

    Cesión a un tercero del derecho a quedarse el inmueble subastado. Solo es posible si quien lo remata o se lo adjudica se reservó la facultad de ceder en ese momento.

    Servicer

    Empresa que gestiona, por cuenta de bancos y fondos, sus carteras de inmuebles o de deuda: recibe ofertas, negocia y coordina la venta.

    Ejecución hipotecaria

    Procedimiento judicial por el que el acreedor reclama una deuda garantizada con hipoteca y hace subastar el inmueble.

    Subasta judicial

    Venta pública del inmueble dentro de la ejecución. En España se celebra de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE.

    Tipo de subasta

    Valor de tasación fijado en la escritura de hipoteca que sirve de referencia en la subasta. No equivale al valor de mercado.

    Adjudicación

    Atribución del inmueble subastado al mejor postor o, si no hay postores suficientes, al acreedor.

    Decreto de adjudicación

    Resolución del juzgado que adjudica el inmueble y que, con su testimonio, permite inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

    Consignación

    Cantidad que hay que depositar en la cuenta del juzgado. Quien compra una deuda y se adjudica el inmueble puede tener que consignar la diferencia entre el valor de adjudicación y la deuda reclamada.

    Certificación de cargas

    Documento que el Registro emite al inicio de la ejecución y que acredita la titularidad y las cargas del inmueble. Queda reflejada en la nota simple mediante una nota marginal.

    Cargas anteriores y posteriores

    Las cargas inscritas antes de la hipoteca ejecutada subsisten tras la subasta; las posteriores se cancelan con la adjudicación.

    Nota simple

    Información del Registro de la Propiedad sobre quién es el titular de un inmueble y qué cargas tiene. Conviene pedirla por referencia catastral.

    Lanzamiento

    Desalojo ordenado por el juzgado para entregar la posesión del inmueble al adjudicatario.

    Sucesión procesal

    Sustitución del acreedor original por quien compra la deuda dentro del procedimiento judicial ya iniciado.

    Retracto de crédito litigioso

    Derecho que, en determinados casos, permite al deudor extinguir la deuda pagando al comprador lo que este pagó por ella, más gastos e intereses.

    Afección real

    Las deudas de IBI y de comunidad de propietarios siguen al inmueble aunque cambie de dueño, dentro de los plazos que fija la ley.

    Ocupación sin título

    Situación de quien vive en un inmueble sin contrato ni derecho que lo ampare. Recuperar la posesión exige tiempo y coste.

    Dación en pago

    Entrega del inmueble al acreedor para cancelar total o parcialmente la deuda.

    Tanteo y retracto de la Administración

    Derecho de preferencia que, en Cataluña, permite a la Generalitat adquirir determinadas viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias antes que un tercero.

    ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

    Impuesto que se paga al comprar un inmueble de segunda mano en España. Los tipos varían por comunidad autónoma, generalmente entre el 4% al 13%.

    AJD (Actos Jurídicos Documentados)

    Impuesto aplicado a documentos públicos como hipotecas y compras de obra nueva. Normalmente entre el 0,5% al 1,5%.

    Plusvalía Municipal

    Impuesto local sobre el incremento de valor del terreno cuando un inmueble se vende o transmite. Se paga al ayuntamiento. Puede calcularse por método real u objetivo.

    IRPF (Impuesto sobre la Renta)

    Impuesto sobre la renta de las personas físicas. Los ingresos por alquiler y las ganancias patrimoniales por venta de inmuebles se declaran aquí para residentes.

    IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

    Impuesto sobre la renta de no residentes. Los propietarios internacionales deben presentarlo por ingresos de alquiler y tenencia de inmuebles en España.

    Ganancia Patrimonial

    Ganancia derivada de la venta de un inmueble. Se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, menos los gastos deducibles.

    Sociedad Patrimonial

    Sociedad cuyo activo está compuesto en más de un 50% por bienes no afectos a actividad económica, como inmuebles para alquiler.

    Valor de Referencia Catastral

    Valor de referencia fijado por el Catastro, utilizado como base imponible mínima para ITP e impuesto de sucesiones desde 2022.

    Modelo 210

    Formulario fiscal utilizado por no residentes para declarar rentas de inmuebles españoles (alquiler, venta o renta imputada).

    Amortización del Inmueble

    Deducción fiscal del 3% anual sobre el valor de construcción del inmueble alquilado, que reduce la base imponible del rendimiento del alquiler.

    IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

    Impuesto anual sobre la propiedad pagado al ayuntamiento, basado en el valor catastral del inmueble.

    Convenio de Doble Imposición

    Tratado entre España y otro país para evitar tributar dos veces por los mismos ingresos. Regula qué país tiene derecho preferente de gravamen.

    IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

    Impuesto indirecto que se aplica en la compra de inmuebles de obra nueva. El tipo para viviendas es del 10% y para locales comerciales del 21%.

    Rendimiento del Capital Inmobiliario

    Ingresos que obtiene un propietario por el alquiler de un inmueble, que tributan en la base general del IRPF tras deducir los gastos permitidos.

    Imputación de Rentas Inmobiliarias

    Renta ficticia que Hacienda atribuye al propietario de un inmueble que no es su vivienda habitual y no está alquilado. Se calcula como el 1,1% o 2% del valor catastral.

    Exención por Reinversión en Vivienda Habitual

    Beneficio fiscal que permite no tributar por la ganancia patrimonial de la venta de la vivienda habitual si se reinvierte el importe en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años.

    Coeficientes de Abatimiento

    Reducciones aplicables a la ganancia patrimonial de inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, que reducen la parte de la ganancia generada antes de 2006.

    Retención del 3% a No Residentes

    El comprador de un inmueble a un no residente debe retener e ingresar el 3% del precio de venta en Hacienda como pago a cuenta del IRNR del vendedor.

    NIE (Número de Identificación de Extranjero)

    Número de identificación obligatorio para cualquier persona extranjera que realice operaciones económicas en España, incluida la compra de inmuebles.

    Base del Ahorro

    Parte de la base imponible del IRPF donde tributan las ganancias patrimoniales y los rendimientos del capital mobiliario, con tipos progresivos del 19% al 28%.

    Derrama

    Cuota extraordinaria que la comunidad de propietarios cobra a los vecinos para financiar obras o reparaciones en el edificio. Puede ser deducible si el inmueble está alquilado.

    Actividad Económica Inmobiliaria

    Cuando el alquiler de inmuebles se considera actividad económica (generalmente requiere al menos un empleado a jornada completa), lo que cambia la tributación y las obligaciones fiscales.

    Gran tenedor (normativa de vivienda)

    Propietario de 10+ viviendas a nivel estatal (5+ en zonas tensionadas de Cataluña). Tiene restricciones especiales en alquiler, obligaciones de vivienda social y limitaciones de precio.

    Gran tenedor (fiscal, Cataluña)

    A efectos del ITP en Cataluña, quien supera determinados umbrales de viviendas (más de 10 inmuebles residenciales, más de 1.500 m² residenciales o 5 o más en municipios de mercado tensionado). Paga un ITP del 20 % al comprar vivienda. No coincide necesariamente con la definición de la normativa de vivienda.

    Zona Tensionada

    Área geográfica donde el coste del alquiler supera el 30% de los ingresos medios de los hogares. En estas zonas se aplican límites de renta y condiciones especiales para grandes tenedores.

    Impuesto de Sucesiones y Donaciones

    Impuesto que grava las herencias y donaciones. Cedido a las comunidades autónomas, que aplican bonificaciones muy diferentes: desde casi exento en Madrid hasta tipos elevados en Cataluña.

    Reducción por Vivienda Habitual del Causante

    Reducción del 95% en el Impuesto de Sucesiones sobre el valor de la vivienda habitual del fallecido, con un límite de 122.606,47 € por heredero, condicionada a mantener el inmueble 10 años.

    Usufructo

    Derecho a usar y disfrutar de un inmueble ajeno. Muy común en herencias (el cónyuge viudo suele quedarse el usufructo). Su valor fiscal se calcula según la edad del usufructuario: 89 menos la edad = porcentaje del valor.

    Nuda Propiedad

    Propiedad de un inmueble sin el derecho de uso (que corresponde al usufructuario). Se puede vender y su valor fiscal es el complementario del usufructo.

    Gastos de Notaría

    Honorarios del notario por autorizar la escritura pública de compraventa. Son aranceles regulados por ley y dependen del precio del inmueble (entre 600 € y 1.200 € para viviendas de precio medio).

    Registro de la Propiedad

    Inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad. Obligatoria para que la compra sea oponible frente a terceros. Coste entre 300 € y 600 €.

    Valor Catastral

    Valor administrativo de un inmueble fijado por el ayuntamiento, que sirve de base para el IBI y otros impuestos. No confundir con el Valor de Referencia Catastral.

    Impuesto sobre el Patrimonio

    Impuesto anual sobre el patrimonio neto superior a cierto umbral (varía por CCAA, exento en Madrid). Afecta a propietarios de inmuebles de alto valor.

    Impuesto de Solidaridad

    Impuesto temporal sobre grandes fortunas (patrimonio neto > 3M €). Complementa al Impuesto sobre el Patrimonio en comunidades que lo tienen bonificado.

    Depreciación Efectiva

    Pérdida real de valor de un inmueble por el paso del tiempo, calculada al 3% anual sobre el valor de construcción. Es un gasto deducible en inmuebles alquilados.

    Reducción del 50% en Alquiler

    Reducción del 50% (antes 60%) sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual del inquilino. Aplicable en contratos firmados desde el 1 de enero de 2024.

    Modelo 600

    Formulario de autoliquidación del ITP y AJD. Se presenta ante la comunidad autónoma en un plazo de 30 días desde la firma de la escritura de compraventa.

    Modelo 100

    Declaración anual del IRPF donde se incluyen los rendimientos inmobiliarios (alquiler), ganancias patrimoniales (ventas) e imputación de rentas.

    Régimen SOCIMI

    Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria. Tributan al 0% en Impuesto de Sociedades si distribuyen al menos el 80% de beneficios como dividendos.

    Holding Inmobiliaria

    Sociedad que agrupa participaciones en otras sociedades propietarias de inmuebles. Permite optimizar la fiscalidad de dividendos y plusvalías mediante el régimen de exención.