Un inversor con cuatro pisos en alquiler de larga duración en Barcelona quería saber si le compensaba pasarlos a una SL. La respuesta no era la que esperaba.
Un inversor con cuatro pisos en alquiler de larga duración en Barcelona obtenía 42.000 € anuales de rendimiento neto. Con un tipo marginal del 37,5 % en el IRPF, había leído que "con una SL pagas solo el 25 %" y quería traspasar los inmuebles a una sociedad.
No había evaluado tres cosas: que como persona física disfrutaba de la reducción por alquiler de vivienda; que los beneficios de la sociedad vuelven a tributar cuando se reparten como dividendos; y que traspasar los pisos tiene un coste fiscal propio, incluso cuando se aportan a la sociedad en lugar de vendérselos.
El resultado fue contraintuitivo: en su situación, la persona física era claramente más eficiente que la sociedad.
Comparar el 37,5 % marginal del IRPF con el 25 % del Impuesto sobre Sociedades es engañoso, por tres motivos.
Primero, la reducción por alquiler de vivienda: el 50 % del rendimiento neto en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 (más en algunos supuestos) y el 60 % en los anteriores. Con ella, solo tributan 21.000 de los 42.000 €.
Segundo, la doble imposición. Una sociedad que solo alquila inmuebles y no tiene empleado es una entidad patrimonial: tributa al 25 %, sin acceso a los tipos reducidos de las microempresas, y lo que reparte como dividendo vuelve a tributar en el IRPF con la escala del ahorro (del 19 % al 30 %).
Tercero, el traspaso. Aportar los pisos en una ampliación de capital no paga ITP (es una operación societaria exenta), pero obliga al inversor a declarar en su IRPF la ganancia patrimonial de cada piso y a pagar la plusvalía municipal de los cuatro. Y si los vende a la sociedad, se añade el ITP del 10 % en Cataluña. Como la sociedad no tendría actividad económica, tampoco podría acogerse al régimen de neutralidad fiscal por aportación de rama de actividad.
Inversor con 4 viviendas en alquiler en Barcelona, 42.000 € anuales de rendimiento neto y un tipo marginal del 37,5 % en el IRPF (tramo estatal más autonómico catalán). Había leído que "con una SL pagas menos", pero no había evaluado la doble imposición al extraer beneficios ni el coste de traspasar los pisos a la sociedad.
Se elaboró un informe comparativo con la tributación real en los dos escenarios: persona física, con la reducción aplicable, y sociedad patrimonial, con el Impuesto sobre Sociedades y los dividendos.
El informe añadió el coste de traspasar los cuatro pisos en las dos vías posibles (aportación o venta), el plazo que tardaría en recuperarse ese coste con el hipotético ahorro anual y los supuestos en que la sociedad sí tendría sentido: locales comerciales sin reducción, o un inversor que no necesite repartir beneficios y reinvierta dentro de la sociedad.
Conclusión: en su caso, mantener los pisos como persona física era más eficiente en cualquier horizonte razonable, y la sociedad solo tendría sentido para compras nuevas y sin necesidad de extraer beneficios.
Informe comparativo: tributación real como persona física, con la reducción por alquiler de vivienda, frente a una SL patrimonial (Impuesto sobre Sociedades al 25 % más dividendos al 19-30 %), con el coste de traspasar los inmuebles según se aporten o se vendan a la sociedad.
La comparación requiere números reales, no porcentajes teóricos. Solo con un modelo que incluya reducciones, doble imposición y costes de transmisión se puede tomar una decisión informada.
Persona física con reducción (elegida)
Ventaja: Reducción del 50-60 % en alquiler de vivienda. Sin coste de traspaso.
Inconveniente: Tipo marginal alto si los ingresos totales crecen.
Sociedad limitada patrimonial
Ventaja: Tipo fijo del 25 %. Reinversión sin tributación adicional.
Inconveniente: Doble imposición al repartir dividendos; IRPF y plusvalía al aportar los pisos.
Sociedad solo para nuevas compras
Ventaja: Evita el coste de traspasar los pisos actuales.
Inconveniente: Gestión doble (persona física y sociedad).
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