Vendió con pérdida patrimonial real y aun así pagó la plusvalía municipal. Tras la doctrina del Tribunal Constitucional, tenía derecho a no pagarla.
Un propietario en Sant Just Desvern compró un piso en 2007 (justo antes de la burbuja) por 285.000 € y se vio obligado a venderlo en 2025 por 245.000 €. Perdió 40.000 € en la operación.
A pesar de la pérdida, el Ayuntamiento de Sant Just Desvern le giró una liquidación de plusvalía municipal (IIVTNU) por 4.800 €, calculada según el método objetivo basado en el valor catastral del terreno y los años de tenencia.
El vendedor pagó sin cuestionar, asumiendo que la plusvalía era un impuesto obligatorio en toda venta. No sabía que desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, la plusvalía no puede exigirse cuando no existe un incremento real del valor del terreno.
La STC 182/2021 declaró inconstitucional el sistema de cálculo objetivo de la plusvalía municipal (que calculaba la base imponible aplicando un porcentaje fijo al valor catastral según los años de tenencia, independientemente de si el terreno se había revalorizado o no).
Tras la sentencia, se reformó la normativa pero se mantuvieron dos métodos de cálculo: el objetivo (basado en coeficientes sobre el valor catastral) y el real (basado en la diferencia entre valor de venta y adquisición del terreno). El contribuyente puede elegir el más favorable.
Pero cuando no existe incremento de valor alguno — como en este caso, donde se vendió por 40.000 € menos — directamente no se devenga el impuesto. No es que se calcule en cero: es que no existe hecho imponible.
Venta de inmueble por debajo del precio de adquisición (pérdida patrimonial). El Ayuntamiento de Sant Just Desvern liquidó la plusvalía municipal (IIVTNU) aplicando el método objetivo. Desde la STC 182/2021 del Tribunal Constitucional, no puede exigirse plusvalía cuando no existe incremento real de valor del terreno.
Se preparó un escrito de reclamación ante el Ayuntamiento de Sant Just Desvern acompañado de las escrituras de compra y venta que acreditaban la inexistencia de incremento de valor. Se solicitó la devolución de los 4.800 € como ingresos indebidos, más los intereses de demora correspondientes.
El Ayuntamiento de Sant Just Desvern estimó la reclamación y procedió a la devolución en un plazo de 4 meses. Es importante actuar dentro de los plazos: si la plusvalía fue liquidada por el ayuntamiento (liquidación), el plazo para recurrir es de un mes. Si fue autoliquidada por el contribuyente, el plazo para solicitar rectificación es de 4 años.
En este caso, al tratarse de una autoliquidación, el contribuyente estaba dentro de plazo.
Reclamación ante el Ayuntamiento de Sant Just Desvern acreditando la inexistencia de incremento de valor mediante comparación de escrituras de compra y venta. Solicitud de devolución de ingresos indebidos con intereses de demora.
La doctrina constitucional es clara: sin incremento de valor, no hay plusvalía. La reclamación era procedente y el resultado prácticamente seguro.
Reclamación administrativa (elegida)
Ventaja: Procedimiento sencillo con resultado prácticamente seguro.
Inconveniente: Requiere aportar escrituras y esperar la resolución.
Recurso contencioso-administrativo
Ventaja: Necesario solo si el ayuntamiento deniega la reclamación.
Inconveniente: Más lento y costoso.
No reclamar
Ventaja: Ninguno.
Inconveniente: Se pierden 4.800 € más intereses.
Los artículos que soportan esta estructura:
Si tu situación se parece, estos son los productos pensados exactamente para resolverla.
Este caso ha sido elaborado por InmoFiscal con fines educativos. Todos los datos, incluida la ubicación, han sido anonimizados para proteger la confidencialidad del cliente. Los cálculos se basan en la normativa fiscal vigente en el momento de la operación. Este contenido no constituye asesoramiento fiscal individualizado.