Un no residente vendió su apartamento sin saber que el comprador estaba obligado a retenerle el 3% del precio. Nadie se lo explicó antes de firmar.
Un ciudadano europeo residente en otro país de la UE poseía un apartamento en Sitges que usaba como segunda residencia. Al decidir venderlo por 320.000 €, descubrió en la notaría que el comprador estaba obligado a retenerle el 3% del precio de venta (9.600 €) e ingresarlo en Hacienda como pago a cuenta del impuesto del vendedor no residente.
Nadie — ni la inmobiliaria, ni el notario — le explicó que esa retención no era el impuesto final, sino un pago a cuenta. Que existía un plazo para presentar el modelo 210, calcular el impuesto real (que podía ser muy inferior al 3%) y solicitar la devolución de la diferencia.
Cuando nos contactó, un año después de la venta, aún no había presentado el modelo 210 y desconocía que tenía derecho a recuperar parte de la retención.
La retención del 3% es una obligación del comprador (artículo 25.2 de la LIRNR): cuando compra un inmueble a un no residente, debe retener el 3% del precio y presentar el modelo 211 en el plazo de un mes. Pero para el vendedor, esa retención es solo un pago a cuenta.
El vendedor debe presentar el modelo 210 para declarar la ganancia real y liquidar el IRNR. Si sale a ingresar, el plazo es de tres meses una vez transcurrido el mes desde la venta; si sale a devolver, puede presentarlo desde el 1 de febrero del año siguiente y durante cuatro años. El tipo es del 19 % sobre la ganancia patrimonial, no sobre el precio de venta, sea cual sea el país de residencia. Si la ganancia es pequeña o nula, el impuesto real puede ser muy inferior al 3% retenido.
En este caso, el vendedor había comprado el apartamento por 280.000 € y había realizado mejoras documentadas por 20.000 €. La ganancia patrimonial real era de solo 20.000 €, lo que generaba un IRNR de 3.800 € — muy inferior a los 9.600 € retenidos.
Venta de inmueble por no residente fiscal. El comprador retuvo el 3% (obligación legal del art. 25.2 LIRNR) pero el vendedor no presentó el modelo 210 para liquidar el impuesto real y solicitar la devolución del exceso retenido.
Se recopiló toda la documentación necesaria: escritura de compra original, facturas de reformas, escritura de venta, justificante de la retención del 3% y certificado de residencia fiscal en la UE.
Se calculó la ganancia patrimonial real incluyendo todos los gastos deducibles como mayor valor de adquisición. Como el resultado era a devolver, el modelo 210 se presentó dentro del plazo de cuatro años y se solicitó la devolución de la diferencia de 5.800 € entre la retención practicada y el impuesto efectivo.
La AEAT acordó la devolución en unos seis meses.
Cálculo del IRNR real sobre la ganancia patrimonial (19 %, el mismo para cualquier país de residencia), presentación del modelo 210, y solicitud de devolución de la diferencia entre la retención del 3% y el impuesto efectivo.
Es el único procedimiento legal para recuperar el exceso de retención. Sin presentar el modelo 210, los 9.600 € retenidos se quedan en Hacienda como impuesto definitivo.
Presentar el modelo 210 (elegida)
Ventaja: Permite recuperar el exceso de retención con intereses.
Inconveniente: Requiere reunir documentación y conocer el procedimiento.
No presentar nada
Ventaja: Ninguno.
Inconveniente: Se pierden 5.800 € que legítimamente corresponden al vendedor.
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Este caso ha sido elaborado por InmoFiscal con fines educativos. Todos los datos, incluida la ubicación, han sido anonimizados para proteger la confidencialidad del cliente. Los cálculos se basan en la normativa fiscal vigente en el momento de la operación. Este contenido no constituye asesoramiento fiscal individualizado.