Dos socios pagaron 15.000 € en reformas desde su empresa sobre un inmueble personal. Sin documentación, Hacienda habría denegado toda deducción.
Dos socios al 50% tienen una SL dedicada al alquiler de vehículos. Deciden diversificar y entrar en el alquiler turístico, para lo cual reforman una vivienda que es de su propiedad personal — no de la empresa — en Sant Cugat del Vallès.
El plan tiene sentido económico: la SL explotará el inmueble como alquiler turístico, generando ingresos que tributarán en Sociedades al 25% en lugar de en los tramos altos del IRPF. Pero cometen un error que les va a costar caro si no se corrige: pagan todas las reformas desde la cuenta de la SL, las facturas salen a nombre de la sociedad, y no hay ningún documento que explique por qué la empresa está reformando un inmueble que no es suyo.
Para complicar las cosas, los socios habían redactado un borrador de contrato por su cuenta. Al analizarlo, encontramos deficiencias críticas: renta fijada en cero euros, confusión entre aportación de socios y préstamo, y ausencia total de cláusulas de protección fiscal.
El problema central era la falta de un título jurídico que vinculase el inmueble a la actividad económica de la sociedad. Sin ese vínculo, la SL estaba pagando reformas sobre un inmueble ajeno sin ninguna justificación documental.
Esto generaba tres riesgos fiscales simultáneos. Primero, la imposibilidad de deducir 1.920 € de IVA soportado en las facturas de reforma, al no existir actividad económica de la SL vinculada al inmueble. Segundo, la no deducibilidad de los 13.188 € de gastos en el Impuesto de Sociedades, al tratarse de gastos en un inmueble de terceros sin contraprestación empresarial. Tercero — y el más grave — el riesgo de que la Administración recalificase los pagos como un dividendo encubierto a los socios, generando tributación adicional en el IRPF de ambos al 19-21% sobre rendimientos del capital mobiliario.
El borrador que los propios clientes habían redactado no solo no resolvía el problema, sino que lo agravaba: un contrato con renta cero entre partes vinculadas es, ante Hacienda, una prueba documental de simulación. Ante una inspección, habría sido un argumento en contra, no a favor.
Facturas a nombre de la SL por reformas en un inmueble propiedad de los socios, sin contrato ni título jurídico que vinculase el inmueble a la actividad empresarial.
La clave era encontrar una estructura que cumpliera tres requisitos simultáneamente: vincular el inmueble a la actividad de la SL, soportar la deducción del IVA y de los gastos, y no comprometer la futura venta del inmueble por los socios como personas físicas.
La respuesta fue un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (artículo 3 de la LAU), donde los socios arriendan su propiedad a su propia SL para que esta la explote como alquiler turístico. Las reformas quedan documentadas como mejoras realizadas por el arrendatario, con un anexo que detalla cada una de las 8 facturas.
La renta se fijó a valor de mercado, respetando la normativa de operaciones vinculadas (artículo 18 LIS). Este punto es crítico: al ser los socios propietarios y partícipes de la SL a la vez, la renta debe ser real, cobrarse mediante transferencia bancaria mensual, y poder justificarse ante la Administración. El dinero no desaparece — la SL lo deduce como gasto en el IS, y los socios lo declaran como rendimiento del capital inmobiliario en su IRPF, pudiendo deducir a su vez los gastos del inmueble.
El hecho de que el acuerdo existiera de palabra desde junio de 2025 y se formalizara por escrito meses después es perfectamente válido: el artículo 1278 del Código Civil establece que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, independientemente de la forma.
Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda con pacto de mejoras (art. 3 LAU), formalizando retroactivamente la relación entre socios y sociedad.
Se evaluaron cuatro estructuras posibles. El arrendamiento fue la elegida porque tiene coste cero de formalización (no requiere notario ni registro), no compromete la futura venta del inmueble por los socios como personas físicas, y permite formalizar retroactivamente un acuerdo verbal preexistente.
Arrendamiento (elegida)
Ventaja: Coste cero de formalización. No requiere notario ni registro. La propiedad sigue en manos de los socios.
Inconveniente: Obliga a fijar y cobrar una renta mensual a precio de mercado.
Aportación al capital de la SL
Ventaja: El inmueble pasa a ser de la SL. No hace falta contrato de alquiler.
Inconveniente: Requiere notario + registro + ITP/AJD. Si venden, doble imposición (IS + dividendo).
Constitución de usufructo
Ventaja: Sin obligación de renta mensual.
Inconveniente: Tributa por ITP, requiere escritura pública. Valoración compleja.
Sin formalizar (statu quo)
Ventaja: Ninguno.
Inconveniente: IVA no deducible. Gasto no deducible. Riesgo de dividendo encubierto.
Los artículos que soportan esta estructura:
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