Qué es una SL y por qué puede ser tu mejor aliado fiscal en el sector inmobiliario
Descubre cuándo conviene crear una Sociedad Limitada para tus inversiones inmobiliarias, qué ventajas fiscales ofrece y cómo puede ayudarte a reducir impuestos legalmente.
Introducción: el punto de partida de todo inversor serio
Cuando un inversor inmobiliario empieza a crecer, llega un momento en que las cuentas personales ya no sirven.
Entre compras, reformas, alquileres, ventas y reinversiones, Hacienda empieza a mirar con lupa.
Y ahí surge la pregunta inevitable:
"¿Debería montar una sociedad limitada para invertir en inmuebles?"
La respuesta no es universal.
Pero si gestionas varias operaciones al año, buscas reducir impuestos y quieres blindar tu patrimonio, una SL puede convertirse en tu mejor aliado fiscal.
Qué es una Sociedad Limitada (SL)
Una Sociedad de Responsabilidad Limitada es una persona jurídica reconocida por el Real Decreto Legislativo 1/2010, Ley de Sociedades de Capital.
Es decir: una "entidad" separada de ti, con su propio CIF, patrimonio y obligaciones fiscales.
En el contexto inmobiliario, una SL puede dedicarse a:
- Comprar, reformar y vender inmuebles (actividad económica → SL operativa)
- Poseer y alquilar propiedades (SL patrimonial)
- Centralizar y controlar varias sociedades (holding inmobiliaria)
💡 Importante:
Cada tipo de SL tiene implicaciones fiscales diferentes.
Cuándo conviene tener una SL para tus inversiones
Montar una SL no siempre es necesario.
Pero sí es recomendable cuando cumples alguno de estos escenarios:
1. Realizas más de dos operaciones inmobiliarias al año
Hacienda podría considerar que ejerces una actividad económica y no una mera inversión.
2. Quieres deducir todos tus gastos
Desde reformas y suministros hasta vehículos, asesoría y publicidad.
3. Buscas separar tu patrimonio personal del empresarial
Si algo sale mal, tu responsabilidad se limita al capital aportado.
4. Planeas reinvertir beneficios sin tributar al 100%
En IRPF podrías pagar hasta un 47%; en IS (SL) el tipo general es del 25% fijo.
5. Te interesa estructurar tu crecimiento
Con una SL puedes escalar hacia una patrimonial o un holding más adelante.
Ventajas fiscales clave de una SL
| Concepto | Persona Física | SL (Sociedad) |
|---|---|---|
| Tipo impositivo | Hasta 47% (IRPF) | 25% (IS) |
| Deducción de gastos | Limitada | Amplia (reformas, suministros, personal, etc.) |
| Responsabilidad | Ilimitada | Limitada al capital |
| Planificación sucesoria | Compleja | Transmisión flexible (acciones o participaciones) |
| Reinversión de beneficios | Tributa inmediatamente | Puede diferirse o reinvertirse dentro de la SL |
📌 Ejemplo real:
Juan realizaba 3 operaciones de compra y venta al año a título personal. Pagaba un 39% de IRPF.
Tras crear una SL operativa, redujo su carga fiscal al 25%, dedujo todos los gastos de reformas y ahorró más de 9.000€ en el primer ejercicio.
Estructuras más comunes para inversores inmobiliarios
- SL Operativa: para comprar, reformar y vender
- SL Patrimonial: para conservar, alquilar o heredar
- Holding Inmobiliaria: para consolidar varias sociedades
- Combinadas: holding + patrimonial + operativa → una estructura fiscal avanzada que maximiza deducciones y protege activos
Casos reales y resultados
Caso 1 – Inversor "flipper"
Compra dos pisos, los reforma y vende en el año.
- Resultado sin SL: IRPF del 37%, sin deducir gastos
- Resultado con SL: Impuesto de Sociedades del 25%, deduce 40% de los costes
- Ahorro: 12.000€/año
Caso 2 – Propietaria de 4 alquileres
Al operar con SL patrimonial, reduce su carga por IRPF del 38% al 25%.
Además, traslada dividendos a un holding con exención del 95%.
Ahorro fiscal consolidado: 8.600€/año
Riesgos y advertencias
Una SL no es un escudo mágico.
Hay que gestionarla correctamente, o Hacienda puede:
- Recalificarla como patrimonial si no tiene actividad real
- Negar deducciones si no hay facturas y contabilidad coherente
- Exigir IRPF adicional si los socios no justifican sus retribuciones
📘 Cada caso es distinto.
Las estructuras deben analizarse con un Informe Fiscal Personalizado.
Conclusión
Una SL es el paso natural de cualquier inversor que busca crecer.
Permite planificar, deducir, proteger y escalar.
Pero su poder real no está en "tenerla", sino en usarla estratégicamente.
Por eso, antes de crearla, es vital definir su propósito fiscal y su encaje dentro de una planificación global.
En InmoFiscal no creamos sociedades: creamos estructuras inteligentes.
Y cada estructura empieza con una decisión fiscal correcta.
Preguntas frecuentes
1. ¿Cuánto cuesta crear una SL?
Depende del tipo: operativa, patrimonial o holding a partir de 1.100€
2. ¿Cuánto se tarda en tenerla lista?
Entre 7 y 30 días según complejidad y número de socios.
3. ¿Puedo tener una SL solo para una vivienda?
Sí, pero conviene evaluar la rentabilidad y costes fijos antes de hacerlo.
4. ¿Puedo usar la misma SL para comprar y alquilar?
Sí, aunque si ambas actividades coexisten, puede convenir separar en dos: una operativa y una patrimonial.
5. ¿Una SL me protege si algo sale mal?
Sí, tu responsabilidad se limita al capital aportado, salvo negligencia o fraude.
6. ¿Qué impuestos paga una SL?
Impuesto de Sociedades (25%), IVA si aplica, y retenciones por dividendos.
7. ¿Puedo facturarme a mí mismo desde la SL?
Sí, si eres administrador o prestas servicios reales, pero requiere base legal y contrato adecuado.
Antes de constituir una SL, asegúrate de que es el vehículo fiscal adecuado para ti.
Cada caso es diferente.
Solicita tu informe fiscal y conoce la mejor estructura para tu inversión.
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