Impuestos por heredar una vivienda en España: guía por comunidad autónoma (2026)
Heredar un inmueble en España implica pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (cedido a las comunidades autónomas) y la plusvalía municipal. La diferencia entre comunidades es enorme: en Madrid o Andalucía la herencia de una vivienda de 300.000 € entre padres e hijos puede costar menos de 1.000 €, mientras que en Cataluña superaría los 15.000 €.
¿Qué impuestos se pagan al heredar una vivienda?
1. Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
Es el impuesto principal. Se calcula sobre el valor real del bien heredado, aplicando reducciones por parentesco, vivienda habitual y discapacidad. Cada comunidad autónoma fija sus propias bonificaciones, lo que genera diferencias enormes. El plazo para liquidarlo es de 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable 6 meses más).
2. Plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana se paga al ayuntamiento. Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia. Puedes elegir entre el método objetivo y el método real. Lee más en nuestra guía de plusvalía municipal.
3. Gastos asociados
Además de los impuestos, hay que asumir gastos de notaría (escritura de aceptación de herencia), registro de la propiedad, gestoría y, en su caso, abogados. Estos gastos suelen representar entre 1.500 € y 4.000 € dependiendo del valor y la complejidad.
Impuesto de Sucesiones por comunidad autónoma
Bonificaciones y reducciones para herencias entre familiares directos (grupo II: cónyuge, hijos, padres). Los importes y condiciones varían según el valor heredado.
| Comunidad Autónoma | Bonificación / Reducción | Notas |
|---|---|---|
| Andalucía | 99% para herencias < 1M € entre familiares directos | Prácticamente exenta para cónyuge e hijos |
| Aragón | 65% general para grupo II | Reducciones por vivienda habitual hasta 200.000 € |
| Cataluña | Reducciones limitadas | Una de las CCAA con mayor tributación efectiva |
| Madrid | 99% para familiares directos | Casi exenta en línea directa sin límite de importe |
| Valencia | 50% para familiares directos | Límites de patrimonio preexistente |
| País Vasco | Exención hasta 400.000 € | Régimen foral propio |
| Galicia | Hasta 1M € exento grupo II | Condiciones de mantenimiento del bien 5 años |
| Baleares | Reducciones modestas | Tipos progresivos del 1% al 20% |
| Castilla y León | Reducción vivienda habitual hasta 122.606 € | Sin bonificación general significativa |
| Canarias | 99,9% para familiares directos | Prácticamente exenta |
Ejemplo práctico: herencia de un piso de 300.000 €
Un hijo de 40 años hereda de su padre un piso valorado en 300.000 € que era la vivienda habitual del fallecido. Comparativa del coste fiscal aproximado:
Madrid
~500 €
ISD + plusvalía (aprox.)
Andalucía
~600 €
ISD + plusvalía (aprox.)
Cataluña
~15.000 – 20.000 €
ISD + plusvalía (aprox.)
Estrategias para reducir la carga fiscal
Planificación sucesoria: En algunas comunidades, la donación en vida puede ser más ventajosa que la herencia. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el donante puede tener que tributar por la ganancia patrimonial en IRPF (diferencia entre valor de adquisición y valor de donación).
Seguros de vida: Las indemnizaciones por seguros de vida tienen una reducción adicional de hasta 9.195,49 € en el Impuesto de Sucesiones, que puede ayudar a cubrir el coste fiscal.
Vivienda habitual: Si el inmueble heredado es la vivienda habitual del fallecido y el heredero se compromete a mantenerla 10 años (5 en algunas CCAA), se aplica una reducción del 95% sobre su valor con un límite de 122.606,47 € por heredero en la normativa estatal.
Preguntas frecuentes sobre herencias de inmuebles
¿Cuánto se paga de impuestos por heredar una vivienda en España?
Depende de la comunidad autónoma, el valor del inmueble, el grado de parentesco y el patrimonio preexistente del heredero. Puede ir desde prácticamente 0 € en Madrid o Andalucía hasta decenas de miles de euros en Cataluña o Aragón para herencias de importe medio-alto.
¿Se paga plusvalía municipal al heredar un inmueble?
Sí. Independientemente del Impuesto de Sucesiones, el heredero debe pagar la plusvalía municipal al ayuntamiento. El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable otros 6 meses.
¿Puedo evitar pagar impuestos por herencia si vendo el inmueble?
No. Primero debes aceptar la herencia y pagar los impuestos correspondientes. Si luego vendes el inmueble, también tributarás por la ganancia patrimonial en el IRPF. El valor de adquisición a efectos fiscales será el declarado en el Impuesto de Sucesiones.
¿Qué diferencia hay entre herencia y donación en vida?
La donación se rige por el Impuesto de Donaciones (también cedido a las CCAA). En algunas comunidades es más ventajoso heredar y en otras donar. Además, en una donación el donante puede tener que tributar por la ganancia patrimonial en IRPF.
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Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal profesional. Consulta siempre con un asesor cualificado.