Plusvalía municipal al vender una vivienda: cómo se calcula en 2026
La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto local que grava el incremento de valor del terreno cuando se transmite un inmueble. Se paga al ayuntamiento tras una venta, herencia o donación. Desde la reforma de 2021, existen dos métodos de cálculo y el contribuyente puede elegir el más favorable.
Método objetivo: coeficientes por años de tenencia
El método objetivo calcula la plusvalía multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende del número de años que el propietario ha tenido el inmueble. Estos coeficientes los fija el gobierno anualmente.
| Años de tenencia | Coeficiente máximo |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,14 |
| 1 año | 0,13 |
| 2 años | 0,15 |
| 3 años | 0,16 |
| 5 años | 0,17 |
| 7 años | 0,17 |
| 10 años | 0,20 |
| 15 años | 0,20 |
| 20 años o más | 0,45 |
Coeficientes máximos orientativos. Cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes iguales o inferiores.
Método real: diferencia entre valor de venta y compra
El método real calcula la plusvalía como la diferencia entre el precio de venta y el de compra, multiplicada por el porcentaje que representa el suelo en el valor catastral total del inmueble. A ese resultado se le aplica el tipo impositivo del municipio (máximo 30%).
Ejemplo: Compras un piso por 200.000 € y lo vendes por 280.000 €. El suelo representa el 40% del valor catastral. La plusvalía por método real sería: (280.000 − 200.000) × 40% = 32.000 €. Si el tipo municipal es del 30%, pagarías 9.600 €.
¿Qué otros impuestos se pagan al vender?
Además de la plusvalía municipal, al vender un inmueble se paga IRPF sobre la ganancia patrimonial (entre 19% y 28% en la base del ahorro). Lee nuestro artículo completo sobre cuánto se paga a Hacienda al vender y consulta el glosario fiscal para más conceptos.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
En una compraventa, la plusvalía municipal la paga el vendedor. En donaciones, la paga quien recibe el bien (donatario). En herencias, la paga el heredero. El comprador nunca paga plusvalía municipal.
¿Hay que pagar plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, si no hay incremento real del valor del terreno (es decir, si vendes por menos de lo que compraste), no se genera plusvalía municipal. Debes demostrarlo con las escrituras de compra y venta.
¿En cuánto tiempo hay que pagar la plusvalía?
El plazo para presentar y pagar la plusvalía municipal es de 30 días hábiles desde la fecha de escritura en compraventas, y de 6 meses (prorrogables a 12) en herencias.
¿Se puede elegir el método de cálculo?
Sí. Desde la reforma de noviembre de 2021, el contribuyente puede elegir entre el método objetivo (coeficientes municipales × valor catastral del suelo) y el método real (diferencia entre valor de venta y adquisición × porcentaje de suelo). Se paga el menor de ambos.
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Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal profesional. Consulta siempre con un asesor cualificado.