Impuestos por vender un piso en España: cuánto se paga en 2026
Vender un inmueble en España genera obligaciones fiscales que debes conocer antes de firmar. Los dos impuestos principales son el IRPF sobre la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. Ambos pueden suponer una cantidad significativa si no se planifican correctamente.
IRPF sobre la ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos de venta) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos de compra y reformas). Esta ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF con estos tramos:
| Tramo de ganancia | Tipo impositivo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| 6.001 € – 50.000 € | 21% |
| 50.001 € – 200.000 € | 23% |
| 200.001 € – 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
Ejemplo: Compras por 180.000 € (con 12.000 € de gastos) y vendes por 280.000 € (con 8.000 € de gastos de venta). Ganancia = (280.000 − 8.000) − (180.000 + 12.000) = 80.000 €. IRPF ≈ 6.000 × 19% + 44.000 × 21% + 30.000 × 23% = 1.140 + 9.240 + 6.900 = 17.280 €.
Plusvalía municipal
Además del IRPF, al vender pagas la plusvalía municipal al ayuntamiento. Es un impuesto local que grava el incremento teórico del valor del terreno. Desde 2021, puedes elegir el método de cálculo más favorable (real u objetivo).
Exenciones y formas de reducir los impuestos
- Reinversión en vivienda habitual: Si reinviertes el importe total en otra vivienda habitual en 2 años, la ganancia queda exenta de IRPF. Más información.
- Mayores de 65 años: La venta de la vivienda habitual está totalmente exenta para mayores de 65 años.
- Coeficientes de abatimiento: Inmuebles adquiridos antes del 31/12/1994 pueden reducir la parte de ganancia generada antes de 2006.
- Gastos deducibles: Maximizar los gastos deducibles (reformas, comisiones) reduce la ganancia y por tanto el IRPF.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto pago a Hacienda si vendo mi piso?
Se paga IRPF sobre la ganancia patrimonial (diferencia entre precio de venta y de compra, menos gastos deducibles). Los tipos van del 19% al 28% según el tramo. Además, se paga la plusvalía municipal al ayuntamiento.
¿Qué gastos puedo deducir al calcular la ganancia?
Puedes deducir los gastos de compra (notaría, registro, ITP/IVA, gestoría), las reformas que hayas hecho (con factura), y los gastos de venta (inmobiliaria, cancelación de hipoteca, certificado energético).
¿Hay alguna forma de no pagar IRPF al vender?
Sí, si reinviertes el importe total de la venta en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, puedes acogerte a la exención por reinversión. También están exentos los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual.
¿Cuándo se declara la venta de un inmueble?
La ganancia patrimonial por la venta se declara en la declaración de la renta del año en que se firmó la escritura de venta. Es decir, si vendes en 2026, lo declaras en la campaña de IRPF de 2027.
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Este contenido tiene carácter informativo. Consulta siempre con un asesor fiscal cualificado.