Declarar Venta de Inmueble en la Renta

Vender un inmueble genera obligaciones fiscales que deben reflejarse correctamente en la declaración de la renta (IRPF). Muchos propietarios desconocen cómo se declara esta operación, qué casillas deben rellenar y qué gastos pueden deducir. En esta guía te explicamos paso a paso cómo hacerlo.

No declarar correctamente una venta inmobiliaria puede derivar en sanciones, recargos e intereses de demora por parte de la Agencia Tributaria. Es una de las operaciones más fiscalizadas en la campaña de la renta.

¿Cuándo hay que declarar la venta de un inmueble?

Toda venta de un inmueble debe declararse en el ejercicio fiscal en que se firma la escritura de compraventa. Si vendes en 2025, lo declararás en la campaña de la renta de abril a junio de 2026.

La obligación de declarar existe independientemente de si has obtenido ganancia o pérdida patrimonial. Incluso si vendes con pérdidas, debes reflejarlo en tu declaración.

Cómo se calcula la ganancia o pérdida patrimonial

La ganancia patrimonial se calcula restando el valor de adquisición al valor de transmisión:

Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición

Valor de transmisión

Es el precio de venta menos los gastos inherentes a la venta que hayas pagado como vendedor: comisión de la agencia inmobiliaria, plusvalía municipal, certificado energético, cancelación de hipoteca, etc.

Valor de adquisición

Es el precio que pagaste por el inmueble más los gastos y tributos de la compra (ITP o IVA+AJD, notaría, registro, gestoría) más las inversiones y mejoras realizadas (reformas que aumenten el valor, no reparaciones de mantenimiento), menos las amortizaciones si lo has tenido alquilado.

Tramos del IRPF para ganancias patrimoniales (2025-2026)

La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro, con los siguientes tramos:

Ganancia	Tipo impositivo
Hasta 6.000 €	19%
De 6.000 a 50.000 €	21%
De 50.000 a 200.000 €	23%
De 200.000 a 300.000 €	27%
Más de 300.000 €	28%

Casillas de la declaración de la renta

En el modelo 100 (declaración de IRPF), la venta de inmuebles se declara en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales. Las casillas principales son:

Casilla 1626 y siguientes: Datos del inmueble transmitido (referencia catastral, fecha de adquisición y transmisión).
Valor de transmisión: Precio de venta menos gastos de venta.
Valor de adquisición: Precio de compra más gastos e inversiones.
Ganancia o pérdida: Se calcula automáticamente.

Si la AEAT tiene los datos de la operación (que es habitual desde la implementación del valor de referencia catastral), aparecerán precargados en tu borrador. Revísalos siempre, porque pueden no incluir todos los gastos deducibles.

Exenciones y reducciones aplicables

Exención por reinversión en vivienda habitual

Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe íntegro en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años (antes o después de la venta), puedes quedar exento de tributar por la ganancia. Si solo reinviertes parcialmente, la exención será proporcional.

Exención para mayores de 65 años

Los mayores de 65 años están exentos de tributar por la ganancia de la venta de su vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir. Para otros inmuebles, pueden quedar exentos si destinan el importe a constituir una renta vitalicia (máximo 240.000 €) en un plazo de 6 meses.

Coeficientes de abatimiento (inmuebles anteriores a 1995)

Si adquiriste el inmueble antes del 31 de diciembre de 1994, puedes aplicar los coeficientes de abatimiento que reducen la ganancia patrimonial generada hasta el 20 de enero de 2006. Este beneficio tiene un límite de 400.000 € de valor de transmisión acumulado desde 2015.

Venta con pérdidas: ¿qué puedes hacer?

Si vendes con pérdidas patrimoniales, puedes compensarlas con ganancias patrimoniales del mismo ejercicio o de los 4 ejercicios siguientes. Además, el 25% de las pérdidas no compensadas puede reducir la base del ahorro (rendimientos de capital mobiliario como dividendos o intereses).

Errores frecuentes al declarar

No incluir todos los gastos de adquisición (notaría, registro, ITP).
Olvidar la amortización obligatoria si el inmueble estuvo alquilado.
No declarar la plusvalía municipal como gasto de venta.
No aplicar la exención por reinversión cuando procede.
Aceptar el borrador de la AEAT sin revisarlo.

Ejemplo práctico

Caso: Compraste un piso en 2015 por 180.000 € (gastos de compra incluidos: 195.000 €). Lo vendes en 2025 por 260.000 € con gastos de venta de 12.000 € (agencia + plusvalía).

Valor de transmisión: 260.000 − 12.000 = 248.000 €
Valor de adquisición: 195.000 €
Ganancia patrimonial: 248.000 − 195.000 = 53.000 €
IRPF: 6.000 × 19% + 44.000 × 21% + 3.000 × 23% = 1.140 + 9.240 + 690 = 11.070 €

Conclusión

Declarar correctamente la venta de un inmueble es fundamental para evitar problemas con Hacienda. Asegúrate de documentar todos los gastos de compra y venta, revisar el borrador y aplicar todas las exenciones y reducciones a las que tengas derecho.