Donación de Inmueble: Impuestos y Tributación
Donar un inmueble a un hijo, cónyuge u otro familiar es una práctica habitual en España para adelantar la transmisión del patrimonio. Sin embargo, la donación genera obligaciones fiscales tanto para el donante como para el donatario que muchas familias desconocen. En esta guía analizamos todos los impuestos implicados.
¿Qué impuestos se pagan en una donación de inmueble?
A diferencia de una compraventa, en la donación tributan ambas partes:
- El donatario (quien recibe) paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).
- El donante (quien da) tributa por la ganancia patrimonial en el IRPF, como si hubiera vendido.
- Plusvalía municipal: Se genera y la paga el donatario (salvo pacto contrario).
Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
El donatario debe liquidar el ISD en la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble (no donde resida el donatario). El importe depende de:
- El valor del inmueble donado.
- El grado de parentesco (Grupo I a IV).
- El patrimonio preexistente del donatario.
- Las bonificaciones autonómicas.
Diferencias entre comunidades autónomas
| Comunidad | Bonificación (hijos/cónyuge) | Coste aproximado (piso 250.000 €) |
|---|---|---|
| Madrid | 99% | ~400 € |
| Andalucía | 99% (hasta 1M €) | ~500 € |
| Cataluña | Variable (5%-9%) | ~15.000-25.000 € |
| Comunidad Valenciana | 75% | ~5.000-8.000 € |
| País Vasco | 95%+ | ~1.000 € |
IRPF del donante: la "trampa" que pocos conocen
Este es el punto que más sorprende a las familias. El donante tributa en el IRPF como si hubiera vendido el inmueble por su valor de mercado. La ganancia patrimonial se calcula así:
Ganancia = Valor de mercado del inmueble − Valor de adquisición
Esta ganancia tributa en la base del ahorro (del 19% al 28%). No hay exenciones por reinversión en vivienda habitual como en las ventas. La única excepción es para donantes mayores de 65 años que donan su vivienda habitual.
Ejemplo: Un padre compró un piso por 120.000 € en 2005 y lo dona a su hijo cuando vale 250.000 €. El padre debe tributar por una ganancia de 130.000 € en su IRPF, lo que supone aproximadamente 30.000 € en impuestos.
Plusvalía municipal
La donación genera obligación de pagar plusvalía municipal, calculada sobre el valor catastral del suelo y el número de años transcurridos desde la última transmisión. El sujeto pasivo es el donatario.
¿Es mejor donar o vender a un familiar?
Depende de cada caso concreto. Estos son los factores a considerar:
| Factor | Donación | Compraventa |
|---|---|---|
| IRPF del transmitente | Sí, tributa | Sí, tributa |
| ISD / ITP del receptor | ISD (variable) | |
| ISD / ITP del receptor | ISD (variable) | ITP (6% al 10%) |
| Valor de adquisición futuro | Valor declarado ISD | Precio de compra |
| Exención reinversión | No disponible | Sí (vivienda habitual) |
| Complejidad | Media | Baja |
¿Y la herencia? ¿Es mejor esperar?
Fiscalmente, la herencia suele ser más ventajosa que la donación porque:
- El causante (fallecido) no tributa por IRPF (la ganancia "muere" con él).
- Las reducciones en el ISD suelen ser mayores para herencias que para donaciones.
- El valor de adquisición para el heredero se actualiza al valor declarado en la herencia.
Sin embargo, la donación en vida puede ser preferible si se quiere controlar el destino del patrimonio, aprovechar bonificaciones autonómicas muy altas o por razones personales no fiscales.
Requisitos formales de la donación
- Debe formalizarse en escritura pública ante notario.
- El donatario debe aceptar la donación en la misma escritura o en otra posterior.
- Se debe inscribir en el Registro de la Propiedad.
- El plazo para liquidar el ISD es de 30 días hábiles desde la escritura.
Conclusión
Donar un inmueble puede parecer sencillo, pero tiene implicaciones fiscales significativas para ambas partes. La doble tributación (IRPF del donante + ISD del donatario) hace que sea imprescindible planificar la operación con un asesor fiscal antes de ir al notario.
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Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal profesional. Consulta siempre con un asesor cualificado antes de tomar decisiones fiscales.