Cesión de remate: cómo comprar un piso en subasta sin pujar

Cuando un inmueble sale a subasta en una ejecución hipotecaria, muchas veces no hay postores suficientes y es el propio acreedor —el banco o el fondo que reclama la deuda— quien se lo queda. La cesión de remate permite que ese acreedor ceda su derecho a un tercero. El inversor ocupa su lugar y el juzgado le adjudica el inmueble directamente a él. Es una forma de comprar en subasta sin pujar en el portal.

La condición que lo cambia todo

La cesión solo es posible si el acreedor se reservó la facultad de ceder en el momento de pujar o de pedir la adjudicación (artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Si no se reservó, lo que queda es otra operación: el acreedor se adjudica el inmueble y después te lo vende. Parece un matiz. No lo es.

Paso a paso

1. El inmueble sale a subasta judicial en el Portal de Subastas del BOE.
2. El acreedor se lo adjudica reservándose la facultad de ceder.
3. Se formaliza la cesión ante el juzgado a favor del inversor, que paga el precio pactado y, en su caso, lo que corresponda consignar.
4. El juzgado dicta el decreto de adjudicación a nombre del inversor.
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad y toma de posesión, con lanzamiento si el inmueble está ocupado.

La trampa fiscal

Con la cesión bien reservada, hay una sola transmisión a efectos de impuestos. Sin ella, hay dos: la del acreedor que se adjudica el inmueble y la tuya cuando te lo vende. Pagar el impuesto de transmisiones dos veces puede comerse buena parte del descuento. Pide que la reserva conste por escrito antes de comprometerte.

Qué revisar antes de firmar

• La certificación de cargas y una nota simple actualizada: las cargas anteriores a la hipoteca ejecutada no se cancelan.
• El estado del procedimiento: anuncio de la subasta, resoluciones dictadas y posibles incidencias, como un deudor fallecido o en situación de vulnerabilidad.
• Quién es el ejecutante y qué documentación acredita su posición.
• La situación posesoria y el coste realista del lanzamiento.
• El contrato de cesión: precio, calendario, qué ocurre si el juzgado no aprueba la cesión y cuándo se devuelve lo pagado.

Cuánto cuesta de verdad

Al precio que pagas al cedente hay que sumar la consignación, si procede, los impuestos, los costes de procurador y abogado, la inscripción, las deudas de IBI y comunidad y el coste de recuperar la posesión. Orientativamente, entre la cesión y la posesión pasan de 4 a 12 meses, según el juzgado y la ocupación: es capital inmovilizado que también cuenta.

Información orientativa. No sustituye al análisis individualizado de cada operación.