Piso de bancoREO
El banco ya es el dueño y quiere venderlo rápido.
Riesgo típico: Cargas que “asume el comprador” y situación posesoria sin garantía.
Pisos de banco, subastas y deuda hipotecaria · Desde Barcelona
Análisis de pisos de banco, subastas y deuda hipotecaria antes de comprar.
¿Te ofrecen un piso muy por debajo de mercado? Antes de pagar, te decimos por qué es barato, cuánto te costará de verdad —con los impuestos de tu comunidad autónoma incluidos— y si te conviene.
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¿Qué te han ofrecido?
No todas las rebajas esconden el mismo riesgo
Piso en subastaCesión de remate (CDR)
Compras el puesto de quien lo ha ganado en el juzgado.
Riesgo típico: Que la cesión no se reservara a tiempo y pagues impuestos dos veces.
Deuda de una hipoteca impagadaNPL
No compras el piso: compras el derecho a reclamarlo.
Riesgo típico: La consignación que exige el juzgado después de firmar.
Piso ocupado muy barato
Lo barato es el precio; lo caro, recuperar la posesión.
Riesgo típico: Plazo y coste del lanzamiento.
No lo tengo claro
Es lo más habitual. En la sesión de diagnóstico lo aclaramos.
Qué es cada producto
Lo que te ofrecen, explicado
Estos son los tres productos que más llegan al inversor particular. Cada uno se compra en un momento distinto de la vida jurídica del inmueble: cuanto antes entras, más descuento y más riesgo.
REOPiso de banco (Real Estate Owned)Ver explicación completa
Inmueble que un banco se adjudicó en una ejecución hipotecaria y que ya tiene inscrito a su nombre. La ejecución ha terminado: lo que queda es una compraventa con un vendedor que quiere sacarlo de su balance.
Cómo funciona
- 1.Presentas una oferta, normalmente a través de la empresa que gestiona la cartera del banco (servicer).
- 2.El comité de riesgos del banco la aprueba, la rechaza o contraoferta, habitualmente en 10 a 30 días hábiles.
- 3.Reserva o arras.
- 4.Escritura de compraventa ante notario.
- Qué compras exactamente
- El inmueble, en el estado en que se encuentra y, salvo pacto, sin garantía de que esté libre de ocupantes.
- Quién vende
- El banco, una sociedad inmobiliaria de su grupo o un fondo, casi siempre a través de un servicer.
Riesgos clave
Cargas anteriores que no se cancelaron en la ejecución; ocupación sin garantía posesoria; deudas de IBI y comunidad que siguen al inmueble; no poder ver el interior antes de comprar.
Impuestos (orientativo)
Como regla general, es una segunda entrega exenta de IVA y tributa por ITP según la comunidad autónoma (en Cataluña, escala del 10 % al 13 % y 20 % para grandes tenedores). Una empresa con derecho a deducir puede renunciar a la exención y tributar por IVA más AJD. Lo calculamos caso a caso.
Plazo orientativo
De 1 a 3 meses desde la oferta hasta la escritura si el piso está libre.
A quién le encaja
A quien busca el producto más “limpio” del espectro y quiere un calendario de compra previsible.
REO
Piso de banco (Real Estate Owned)
Inmueble que un banco se adjudicó en una ejecución hipotecaria y que ya tiene inscrito a su nombre. La ejecución ha terminado: lo que queda es una compraventa con un vendedor que quiere sacarlo de su balance.
Cómo funciona
- 1.Presentas una oferta, normalmente a través de la empresa que gestiona la cartera del banco (servicer).
- 2.El comité de riesgos del banco la aprueba, la rechaza o contraoferta, habitualmente en 10 a 30 días hábiles.
- 3.Reserva o arras.
- 4.Escritura de compraventa ante notario.
- Qué compras exactamente
- El inmueble, en el estado en que se encuentra y, salvo pacto, sin garantía de que esté libre de ocupantes.
- Quién vende
- El banco, una sociedad inmobiliaria de su grupo o un fondo, casi siempre a través de un servicer.
Riesgos clave
Cargas anteriores que no se cancelaron en la ejecución; ocupación sin garantía posesoria; deudas de IBI y comunidad que siguen al inmueble; no poder ver el interior antes de comprar.
Impuestos (orientativo)
Como regla general, es una segunda entrega exenta de IVA y tributa por ITP según la comunidad autónoma (en Cataluña, escala del 10 % al 13 % y 20 % para grandes tenedores). Una empresa con derecho a deducir puede renunciar a la exención y tributar por IVA más AJD. Lo calculamos caso a caso.
Plazo orientativo
De 1 a 3 meses desde la oferta hasta la escritura si el piso está libre.
A quién le encaja
A quien busca el producto más “limpio” del espectro y quiere un calendario de compra previsible.
Cesión de remate (CDR)Piso en subastaVer explicación completa
Quien gana la subasta —normalmente el propio acreedor que ejecuta la hipoteca— cede su derecho a quedarse el inmueble a un tercero. El inversor ocupa su lugar y el juzgado le adjudica el inmueble a él.
Cómo funciona
- 1.El inmueble sale a subasta judicial.
- 2.El acreedor se lo adjudica, y debe reservarse en ese momento la facultad de cederlo.
- 3.Se formaliza la cesión ante el juzgado a favor del inversor, que paga el precio pactado y, en su caso, lo que corresponda consignar.
- 4.El juzgado dicta el decreto de adjudicación a nombre del inversor.
- 5.Inscripción en el Registro y toma de posesión.
- Qué compras exactamente
- La posición del adjudicatario. El inmueble llega con el decreto de adjudicación y su inscripción.
- Quién vende
- El acreedor que ejecuta: un banco, un fondo o un inversor que compró la deuda.
Riesgos clave
Que la facultad de ceder no se reservara a tiempo (puede suponer pagar impuestos dos veces); plazos del juzgado; ocupación y necesidad de lanzamiento; cargas anteriores a la hipoteca ejecutada, que no se cancelan.
Impuestos (orientativo)
Si la cesión se reservó correctamente, hay una sola transmisión a efectos de impuestos; si no, pueden ser dos. El tipo depende de quién transmite y de la comunidad autónoma. Lo calculamos caso a caso.
Plazo orientativo
De 4 a 12 meses hasta la posesión, según el juzgado y la ocupación.
A quién le encaja
A quien acepta un calendario marcado por el juzgado a cambio de más descuento que en un piso de banco.
Cesión de remate (CDR)
Piso en subasta
Quien gana la subasta —normalmente el propio acreedor que ejecuta la hipoteca— cede su derecho a quedarse el inmueble a un tercero. El inversor ocupa su lugar y el juzgado le adjudica el inmueble a él.
Cómo funciona
- 1.El inmueble sale a subasta judicial.
- 2.El acreedor se lo adjudica, y debe reservarse en ese momento la facultad de cederlo.
- 3.Se formaliza la cesión ante el juzgado a favor del inversor, que paga el precio pactado y, en su caso, lo que corresponda consignar.
- 4.El juzgado dicta el decreto de adjudicación a nombre del inversor.
- 5.Inscripción en el Registro y toma de posesión.
- Qué compras exactamente
- La posición del adjudicatario. El inmueble llega con el decreto de adjudicación y su inscripción.
- Quién vende
- El acreedor que ejecuta: un banco, un fondo o un inversor que compró la deuda.
Riesgos clave
Que la facultad de ceder no se reservara a tiempo (puede suponer pagar impuestos dos veces); plazos del juzgado; ocupación y necesidad de lanzamiento; cargas anteriores a la hipoteca ejecutada, que no se cancelan.
Impuestos (orientativo)
Si la cesión se reservó correctamente, hay una sola transmisión a efectos de impuestos; si no, pueden ser dos. El tipo depende de quién transmite y de la comunidad autónoma. Lo calculamos caso a caso.
Plazo orientativo
De 4 a 12 meses hasta la posesión, según el juzgado y la ocupación.
A quién le encaja
A quien acepta un calendario marcado por el juzgado a cambio de más descuento que en un piso de banco.
NPLDeuda de una hipoteca impagada (Non-Performing Loan)Ver explicación completa
Un préstamo hipotecario que ha dejado de pagarse y que el banco o un fondo vende con descuento. No compras el piso: compras el derecho a cobrar esa deuda y la hipoteca que la garantiza.
Cómo funciona
- 1.Se firma la cesión del crédito ante notario.
- 2.Se notifica al deudor y el comprador sustituye al acreedor en el procedimiento judicial.
- 3.La operación termina por una de tres vías: el deudor paga la deuda; el inversor se adjudica el inmueble en la subasta; o un tercero puja y el inversor cobra con lo obtenido.
- Qué compras exactamente
- El crédito y su garantía hipotecaria. El inmueble solo llega si la ejecución termina en adjudicación a tu favor.
- Quién vende
- Bancos y fondos que venden carteras de deuda, a menudo a través de intermediarios.
Riesgos clave
La consignación, un capital adicional que puede exigir el juzgado para adjudicarte el inmueble y que llega después de firmar; plazos procesales largos y posible oposición del deudor; situaciones que frenan la ejecución (deudor fallecido o en situación de vulnerabilidad); valoración real del inmueble frente a la deuda.
Impuestos (orientativo)
La compra de la deuda y la posterior adjudicación del inmueble tributan por separado y de forma distinta. Conviene calcular ambas antes de firmar la primera.
Plazo orientativo
De 12 a 36 meses, según el estado del procedimiento.
A quién le encaja
A quien tiene capital para imprevistos, tolera plazos largos y busca el mayor descuento del espectro.
NPL
Deuda de una hipoteca impagada (Non-Performing Loan)
Un préstamo hipotecario que ha dejado de pagarse y que el banco o un fondo vende con descuento. No compras el piso: compras el derecho a cobrar esa deuda y la hipoteca que la garantiza.
Cómo funciona
- 1.Se firma la cesión del crédito ante notario.
- 2.Se notifica al deudor y el comprador sustituye al acreedor en el procedimiento judicial.
- 3.La operación termina por una de tres vías: el deudor paga la deuda; el inversor se adjudica el inmueble en la subasta; o un tercero puja y el inversor cobra con lo obtenido.
- Qué compras exactamente
- El crédito y su garantía hipotecaria. El inmueble solo llega si la ejecución termina en adjudicación a tu favor.
- Quién vende
- Bancos y fondos que venden carteras de deuda, a menudo a través de intermediarios.
Riesgos clave
La consignación, un capital adicional que puede exigir el juzgado para adjudicarte el inmueble y que llega después de firmar; plazos procesales largos y posible oposición del deudor; situaciones que frenan la ejecución (deudor fallecido o en situación de vulnerabilidad); valoración real del inmueble frente a la deuda.
Impuestos (orientativo)
La compra de la deuda y la posterior adjudicación del inmueble tributan por separado y de forma distinta. Conviene calcular ambas antes de firmar la primera.
Plazo orientativo
De 12 a 36 meses, según el estado del procedimiento.
A quién le encaja
A quien tiene capital para imprevistos, tolera plazos largos y busca el mayor descuento del espectro.
Existen otras vías (compra al propietario antes de la subasta, pujar tú mismo en la subasta, subastas de Hacienda o Seguridad Social). Las analizamos igual.
Información orientativa. Cada operación depende de su procedimiento, sus cargas y la normativa vigente.
Plazos
Del primer paso a las llaves
Cada producto tiene su propio recorrido. Estos son los hitos y los plazos orientativos, y dónde suele esconderse el riesgo.
Oferta y reserva
Se negocia el precio con la entidad o el servicer.
- Aquí suele estar el riesgo
Revisión de cargas y ocupación
Deudas de comunidad e IBI que asume el comprador y situación posesoria.
Firma en notaría
Compraventa ordinaria e impuestos de la operación.
Posesión
Inmediata si está libre; si está ocupado, empieza otro procedimiento.
Horquilla orientativa hasta la posesión: 1–3 meses si está libre · 9–24 meses si está ocupado
Plazos orientativos, no compromisos. Varían según la cartera, la tipología del producto, el juzgado, la ocupación y la fase en la que compres. En el análisis los estimamos para tu caso concreto.
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Servicios y tarifas
Elige la profundidad que necesita tu operación
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Análisis de un activo
Informe técnico-pericial: valoración, cargas, estado procesal, ocupación, coste fiscal total según la comunidad autónoma, escenarios y veredicto.
5 días hábiles
1.200 € + IVA
Comparativa de propuestas
Hasta 3 inmuebles analizados y comparados con la matriz InmoFiscal. Ranking razonado, estructura de pago y hoja de ruta.
7 días hábiles
2.200 € + IVA
Propuesta adicional
Cada activo añadido a la comparativa.
+2 días hábiles
450 € + IVA
Acompañamiento hasta la posesión
Seguimiento por hitos, coordinación con tu abogado y procurador, revisión de documentación y liquidaciones. Hasta 6 meses.
Continuo
1.200 € + IVA
Plan fiscal de salida
Venta o alquiler: tributación optimizada según vehículo y plazo.
5 días hábiles
450 € + IVA
Precios sin IVA (21 %). Pago: 50 % al encargo y 50 % a la entrega del informe. Acompañamiento: 50 % al inicio y 50 % a la posesión o al sexto mes.
Informe de ejemplo
Así es lo que recibes
El entregable de la comparativa de propuestas, con datos ficticios. Te mostramos la primera página, la que se lee tres veces, y el índice completo del informe.
Ejemplo ficticio · no corresponde a clientes ni a operaciones reales
4. Resumen ejecutivo y veredicto
La propuesta A es la más adecuada para su perfil, con la condición de verificar la fecha de la demanda ejecutiva antes de firmar. La propuesta B se descarta: el descuento desaparece al sumar deudas e impuestos.
| Concepto | A | B | C |
|---|---|---|---|
| Tipo | Piso en subasta · Vallès Occidental | Piso de banco · Baix Llobregat | Deuda hipotecaria · Barcelonès |
| Precio de la propuesta | 118.000 € | 142.000 € | 96.000 € |
| Coste total estimado | 141.500 € | 163.800 € | 128.400 € |
| Valor de mercado probable | 185.000 € | 176.000 € | 210.000 € |
| Margen de seguridad sobre coste total | 23,5 % | 6,9 % | 38,9 % |
| Plazo estimado hasta posesión | 6–10 meses | 1–3 meses | 14–24 meses |
| Riesgo principal | Acreditar la cesión | Margen insuficiente | Ocupado por el deudor |
| Puntuación global | 71/100 | 58/100 | 66/100 |
| Veredicto | Adelante | Descartar | Con condiciones |
Tres cosas que debe saber antes de firmar nada
- 1La propuesta más barata no es la mejor: B pierde casi todo su descuento al sumar la deuda de comunidad y los impuestos.
- 2En C, el vendedor no menciona que quien ocupa el piso es el propio deudor: el plazo realista hasta la posesión supera el año.
- 3Antes de firmar A, hay que obtener el decreto de adjudicación y comprobar la fecha de la demanda ejecutiva.
Cómo trabajamos
De la propuesta al veredicto
01
Sesión de diagnóstico: entendemos qué te ofrecen y tu perfil fiscal.
02
Análisis o comparativa: valoración pericial, cargas, procedimiento, ocupación y coste fiscal total.
03
Veredicto claro: Adelante, Con condiciones o Descartar, con el precio máximo que tiene sentido pagar.
04
Acompañamiento opcional hasta la posesión, coordinados con tu abogado.
Compromisos
- Honorarios fijos: InmoFiscal no cobra comisión de ningún vendedor; cualquier vínculo con plataformas de comercialización se declara por escrito antes de empezar.
- Independencia técnica: el informe y el veredicto son los mismos, compres donde compres, incluso si la conclusión es no comprar.
- Veredicto claro: Adelante, Con condiciones o Descartar.
- Coste total, no precio: impuestos incluidos según tu comunidad autónoma.
Lo que no hacemos
No prestamos asesoramiento letrado ni actuamos ante el juzgado. Los trámites procesales los realiza tu abogado y procurador; nuestro informe les llega como documentación de trabajo. Si no tienes abogado, te facilitamos contactos de profesionales independientes, sin cobrar comisión por la derivación.
Preguntas frecuentes
Antes de decidir
¿Por qué un piso puede estar tan por debajo de mercado?
Porque el descuento suele compensar cargas, ocupación, incertidumbre procesal, plazos o una estructura de compra que exige más capital y conocimiento.
¿Qué diferencia hay entre comprar un piso de banco, en subasta o la deuda?
En un piso de banco compras a la entidad que ya es propietaria; en una cesión de remate ocupas la posición del adjudicatario; al comprar deuda adquieres el derecho a reclamarla, no el piso.
¿Qué es un REO?
Inmueble que un banco se adjudicó en una ejecución hipotecaria y que ya tiene inscrito a su nombre. La ejecución ha terminado: lo que queda es una compraventa con un vendedor que quiere sacarlo de su balance.
¿Qué es una cesión de remate?
Quien gana la subasta —normalmente el propio acreedor que ejecuta la hipoteca— cede su derecho a quedarse el inmueble a un tercero. El inversor ocupa su lugar y el juzgado le adjudica el inmueble a él.
¿Qué es un NPL?
Un préstamo hipotecario que ha dejado de pagarse y que el banco o un fondo vende con descuento. No compras el piso: compras el derecho a cobrar esa deuda y la hipoteca que la garantiza.
¿Cuánto se paga de impuestos al comprar?
Depende de quién vende, de quién compra y de la comunidad autónoma. En Cataluña, el ITP aplica una escala del 10 % al 13 % y un tipo del 20 % para grandes tenedores. Lo calculamos caso a caso.
¿Qué pasa si el piso está ocupado?
Hay que estimar el plazo, el coste y la vía para recuperar la posesión antes de valorar la operación. Lo barato puede ser el precio y lo caro, la posesión.
¿Me hacéis también los trámites en el juzgado?
No. Los trámites procesales corresponden al abogado y procurador del cliente. Nuestro informe técnico-pericial les sirve como documentación de trabajo.
¿Dónde puedo analizar esta operación?
Te recomendamos InmoInsider (https://www.inmoinsider.com), nuestra plataforma especializada en pisos de banco, cesiones de remate y deuda hipotecaria.
Antes de pagar, conoce el motivo
Revisamos lo que te ofrecen y te indicamos cuál es el siguiente paso sensato.