Checklist Fiscal Comprar Primer Inmueble

Comprar tu primer inmueble —ya sea para vivir o como inversión— es una de las decisiones financieras más importantes de tu vida. La parte fiscal puede suponer entre un 8% y un 15% adicional sobre el precio de compra, y muchos compradores primerizos se llevan sorpresas desagradables por no haberlo calculado previamente.

Este checklist te guía por todos los puntos fiscales que debes revisar antes de firmar cualquier compromiso.

✅ 1. ¿Obra nueva o segunda mano?

Lo primero que debes determinar es si el inmueble es de primera transmisión (obra nueva) o segunda o posterior transmisión (segunda mano), porque esto define qué impuestos pagas:

• Obra nueva: IVA (10%) + AJD (0,5%-1,5% según CCAA).
• Segunda mano: ITP (4%-10% según CCAA).

La diferencia puede ser de miles de euros. Compara siempre el coste fiscal total antes de decidir.

✅ 2. ¿En qué comunidad autónoma está?

El ITP varía enormemente entre comunidades. Consulta el tipo aplicable en tu CCAA y comprueba si puedes acceder a tipos reducidos por ser:

• Menor de 35 años.
• Familia numerosa.
• Persona con discapacidad.
• Comprador de vivienda habitual de bajo valor.

✅ 3. Calcula TODOS los gastos de compra

No te quedes solo con el impuesto principal. Debes presupuestar:

✅ 4. Verifica el valor de referencia catastral

Desde 2022, Hacienda utiliza el valor de referencia catastral como base imponible mínima para el ITP. Si compras por debajo de ese valor, pagarás ITP sobre el valor de referencia, no sobre el precio real de compra.

Puedes consultar el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral del inmueble.

✅ 5. Si compras para alquilar: planifica la estructura

Si tu intención es alquilar el inmueble, ten en cuenta desde antes de la compra:

• ¿Persona física o sociedad? La tributación es muy diferente. Para carteras pequeñas (1-3 inmuebles), suele ser más eficiente como persona física.
• Gastos deducibles: Guarda TODAS las facturas de compra. Notaría, registro, gestoría, ITP, reformas... todo será deducible cuando alquiles.
• Amortización: Podrás deducir el 3% anual del valor de construcción (no del suelo). Cuanto más alto sea tu valor de adquisición documentado, mayor será la amortización.

✅ 6. Si compras vivienda habitual: conoce tus beneficios

• Exención por reinversión: Si vendes tu vivienda habitual actual, puedes reinvertir y evitar tributar por la ganancia.
• ITP reducido: Muchas CCAA aplican tipos reducidos para vivienda habitual.
• Hipoteca: El AJD de la hipoteca lo paga el banco (desde 2019).

✅ 7. Comprueba cargas y deudas fiscales

Antes de firmar, asegúrate de que el inmueble está libre de cargas fiscales:

• Solicita una nota simple al Registro de la Propiedad.
• Pide un certificado de estar al corriente de pago del IBI.
• Comprueba que no hay deudas con la comunidad de propietarios.
• Verifica que no hay anotaciones de embargo sobre el inmueble.

✅ 8. Guarda toda la documentación

Conserva durante al menos 5 años (o más si no vendes el inmueble):

• Escritura de compraventa.
• Factura o autoliquidación del ITP/IVA+AJD.
• Facturas de notaría, registro y gestoría.
• Facturas de reformas y mejoras.
• Contrato de arras si lo hubo.

Estos documentos son imprescindibles para calcular tu valor de adquisición cuando vendas en el futuro.

✅ 9. Calendario de pagos

• ITP/AJD: 30 días hábiles desde la firma.
• IVA: Se paga al promotor en el momento de la compra.
• IBI: Lo paga quien sea propietario a 1 de enero. Si compras a mitad de año, negocia el prorrateo.

Conclusión

Comprar un inmueble sin un análisis fiscal previo es como volar a ciegas. Usa este checklist antes de cada operación para asegurarte de que no se te escapa ningún coste, beneficio o trámite. Un error al comprar puede costarte mucho más que el tiempo de hacer los deberes.