SL Patrimonial vs Holding Inmobiliario

Una de las preguntas más habituales entre inversores inmobiliarios es si conviene comprar un inmueble como persona física o a través de una sociedad (normalmente una SL). La respuesta no es sencilla y depende de múltiples factores: volumen de inversión, estrategia a largo plazo, fiscalidad personal y objetivos patrimoniales.

En este artículo analizamos las ventajas e inconvenientes de cada opción, los tipos de inversores para los que cada estructura tiene más sentido y las implicaciones fiscales principales.

Comprar como persona física

La mayoría de compradores en España adquieren inmuebles como persona física. Es la opción más sencilla desde el punto de vista administrativo y la que tiene menores costes de constitución y gestión.

Ventajas

• Sencillez administrativa: No necesitas constituir ninguna sociedad ni llevar contabilidad mercantil.
• Reducción por alquiler de vivienda: Como persona física, puedes aplicar la reducción del 50% (o superior en determinadas circunstancias) por alquiler de vivienda habitual del inquilino, algo que no puede hacer una sociedad.
• Exención por reinversión: Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes en otra, puedes quedar exento de IRPF. Esta exención no existe para sociedades.
• Exención para mayores de 65 años: La venta de vivienda habitual está exenta para mayores de 65 años.
• Menores costes: No hay gastos de constitución, contabilidad ni impuesto de sociedades.

Desventajas

• Tipo marginal elevado: Los rendimientos del alquiler se suman a la base general del IRPF, con tipos que pueden llegar al 47%. Si tienes ingresos altos por trabajo, el alquiler puede tributar a tipos muy elevados.
• Ganancias patrimoniales: Al vender, la ganancia tributa entre el 19% y el 28%.
• Responsabilidad ilimitada: Respondes con todo tu patrimonio personal.

Comprar a través de una sociedad (SL)

Comprar mediante una Sociedad Limitada es una opción que puede tener sentido para determinados perfiles de inversor, especialmente cuando se gestiona un volumen significativo de inmuebles.

Ventajas

• Tipo fijo del Impuesto de Sociedades: La sociedad tributa al 25% (o 23% para empresas de reducida dimensión) sobre el beneficio, independientemente del volumen de ingresos.
• Deducción de gastos más amplia: La sociedad puede deducir una gama más amplia de gastos, incluyendo amortizaciones, gastos de administración y otros conceptos que como persona física no serían deducibles.
• Planificación sucesoria: Transmitir participaciones sociales puede ser fiscalmente más ventajoso que transmitir inmuebles directamente.
• Responsabilidad limitada: Los socios no responden con su patrimonio personal más allá de su aportación al capital social.
• Reinversión de beneficios: Los beneficios se pueden reinvertir sin tributación adicional hasta que se distribuyan como dividendos.

Desventajas

• Sin reducción por alquiler de vivienda: Las sociedades no pueden aplicar la reducción del rendimiento neto por alquiler de vivienda habitual.
• Doble tributación: Si quieres retirar el dinero, los dividendos tributan entre el 19% y el 28% en el IRPF del socio, además del 25% ya pagado en el Impuesto de Sociedades.
• Costes de gestión: Constitución de la sociedad, contabilidad, presentación de cuentas anuales, auditoría (si aplica). Estos costes fijos pueden superar los 3.000 €/año.
• ITP más alto en algunas CCAA: Algunas comunidades aplican tipos de ITP superiores a las compras realizadas por sociedades.
• Menor flexibilidad: Vender un inmueble de una sociedad implica más trámites y posibles complicaciones.

Sociedad patrimonial: un caso especial

Una sociedad se considera patrimonial cuando más de la mitad de su activo está compuesto por valores o bienes no afectos a una actividad económica. En el ámbito inmobiliario, una sociedad que simplemente posee inmuebles para alquiler sin estructura de personal puede considerarse patrimonial.

La calificación como patrimonial no cambia el tipo del Impuesto de Sociedades, pero sí puede afectar a determinados beneficios fiscales como la exención por reinversión empresarial y al régimen de empresa de reducida dimensión.

¿Para qué tipo de inversor tiene sentido cada opción?

Persona física es mejor cuando:

• Tienes pocos inmuebles (1-3).
• Alquilas viviendas como vivienda habitual del inquilino.
• Tus ingresos totales no superan un tipo marginal del 30% al 35%.
• Quieres aprovechar la exención por reinversión en vivienda habitual.
• No necesitas separar patrimonio personal y empresarial.

Sociedad tiene sentido cuando:

• Gestionas un volumen significativo de inmuebles (más de 5-10).
• Tus ingresos como persona física ya te sitúan en tipos marginales altos (40%+).
• Quieres reinvertir los beneficios sin tributar como persona física.
• Tienes una estrategia de crecimiento patrimonial a largo plazo.
• Necesitas proteger tu patrimonio personal.
• Hay una planificación sucesoria compleja.

Ejemplo comparativo

Supongamos unos ingresos netos por alquiler de 30.000 €/año:

En este ejemplo, la persona física paga significativamente menos si alquila como vivienda habitual. La sociedad solo empezaría a ser interesante si no se reparten dividendos y se reinvierten los beneficios.

Conclusión

No existe una respuesta universal. La decisión entre comprar como persona física o a través de una sociedad depende de tu situación particular, tu volumen de inversión, tu tipo marginal del IRPF y tu estrategia a largo plazo. Lo importante es analizar las opciones antes de comprar, no después.