Impuestos No Residentes Comprar en España
España es uno de los destinos favoritos de los inversores inmobiliarios internacionales. Sin embargo, la fiscalidad para no residentes tiene particularidades importantes que todo comprador extranjero debe conocer antes de invertir. Las obligaciones fiscales no terminan con el pago de los impuestos de compra: existen declaraciones periódicas, retenciones especiales y diferencias significativas según tu país de residencia.
¿Quién es no residente fiscal en España?
Se considera no residente fiscal a quien no permanece en España más de 183 días al año, no tiene en España el centro principal de sus actividades económicas ni su cónyuge e hijos menores residen habitualmente en España.
Si eres no residente y compras un inmueble en España, tendrás obligaciones fiscales específicas reguladas por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
Diferencias clave: residentes de la UE/EEE vs. fuera de la UE
Esta distinción es fundamental porque el tratamiento fiscal varía considerablemente:
| Concepto | Residente de la UE/EEE | Residente fuera de la UE |
|---|---|---|
| Tipo impositivo general | 19% | 24% |
| Deducción de gastos en alquiler | Sí (gastos directamente relacionados) | No (tributan sobre ingresos brutos) |
| Tipo en ganancia patrimonial | 19% | 24% |
| Imputación de rentas (inmueble vacío) | 19% sobre 1,1% o 2% del valor catastral | 24% sobre 1,1% o 2% del valor catastral |
Impuestos al comprar siendo no residente
Los impuestos de compra son los mismos que para residentes: ITP si es segunda mano, o IVA + AJD si es obra nueva. No hay diferencia en este aspecto. También se pagan los mismos gastos notariales y registrales.
Además del pago de impuestos, el comprador no residente necesitará obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjero), que es imprescindible para cualquier operación inmobiliaria en España.
Obligaciones fiscales periódicas
Si el inmueble está alquilado
Los ingresos por alquiler deben declararse trimestralmente mediante el Modelo 210. Se presenta dentro de los 20 primeros días del mes siguiente al final del trimestre natural.
Ejemplo residente de la UE: Alquilas un piso por 1.200 €/mes (14.400 €/año). Tienes gastos deducibles de 5.000 €. Tributas al 19% sobre 9.400 € = 1.786 €/año.
Ejemplo residente fuera de la UE: Mismos ingresos, pero tributas al 24% sobre 14.400 € brutos (sin deducción de gastos) = 3.456 €/año. La diferencia es de casi 1.700 € anuales, lo que hace que la planificación de la residencia fiscal sea muy relevante.
Si el inmueble está vacío
Aunque no alquiles el inmueble, estás obligado a presentar una declaración anual (Modelo 210) por la imputación de rentas inmobiliarias. Hacienda imputa una renta ficticia del 1,1% o 2% del valor catastral.
Ejemplo: Inmueble con valor catastral de 100.000 €. Imputación del 1,1% = 1.100 €. Un residente de la UE pagaría 209 €; un residente fuera de la UE pagaría 264 €.
Tributación al vender siendo no residente
Al vender un inmueble en España siendo no residente, hay dos elementos fiscales importantes:
1. Retención del 3%
El comprador está obligado a retener e ingresar en Hacienda el 3% del precio de venta como pago a cuenta del IRNR del vendedor no residente. Esta retención se realiza en el momento de la escritura.
Ejemplo: Si vendes por 250.000 €, el comprador retendrá 7.500 € y los ingresará en Hacienda. Tú recibirás 242.500 €.
2. Tributación de la ganancia patrimonial
Debes presentar el Modelo 210 declarando la ganancia patrimonial. El tipo es del 19% para residentes de la UE/EEE y del 24% para residentes fuera de la UE.
Si el impuesto resultante es inferior a la retención del 3%, puedes solicitar la devolución de la diferencia. Si es superior, deberás pagar la diferencia.
Ejemplo: Vendes por 250.000 € con una ganancia de 50.000 €. Si eres residente UE, el impuesto es 9.500 € (19%). Ya te retuvieron 7.500 €, así que debes pagar 2.000 € adicionales. Si la ganancia fuera menor (por ejemplo, 20.000 €), el impuesto sería 3.800 € y te devolverían 3.700 €.
Plusvalía municipal para no residentes
La plusvalía municipal se aplica igual que a los residentes. Es un impuesto local que grava el incremento del valor del suelo y se paga al ayuntamiento. El vendedor no residente tiene las mismas obligaciones y los mismos derechos de cálculo que un residente.
Convenios de doble imposición
España tiene firmados convenios de doble imposición con la mayoría de países. Estos convenios permiten evitar que los mismos ingresos tributen dos veces (en España y en tu país de residencia). Sin embargo, la mayoría de convenios asignan a España el derecho preferente de gravamen sobre las rentas inmobiliarias generadas en territorio español.
Es fundamental consultar el convenio específico con tu país de residencia para conocer los mecanismos de compensación disponibles.
Consejos prácticos para no residentes
- Obtén el NIE con antelación para evitar retrasos en la compra.
- Nombra un representante fiscal en España si eres de fuera de la UE (obligatorio en muchos casos).
- Conoce las fechas de presentación del Modelo 210 para evitar recargos.
- Conserva todas las facturas de gastos relacionados con el inmueble.
- Consulta el convenio de doble imposición con tu país antes de comprar.
Conclusión
Comprar un inmueble en España siendo no residente es perfectamente viable, pero requiere conocer las obligaciones fiscales específicas. La diferencia de tratamiento entre residentes de la UE/EEE y de fuera de la UE puede suponer miles de euros al año, por lo que es fundamental planificar la estructura de la inversión antes de comprar.
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Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal profesional. Consulta siempre con un asesor cualificado antes de tomar decisiones fiscales.